Lo sfratto dell'inquilino non è causa di forza maggiore

in caso di mancato trasferimento della residenza, lo sfratto ritardato consapevolmente non costituisce causa di forza maggiore che darebbe comunque diritto a godere delle agevolazioni prima casa

Con la sentenza 11 giugno 2014, n. 13177, la Corte di Cassazione ha ritenuto che lo sfratto ritardato consapevolmente non costituisce causa di forza maggiore che darebbe comunque diritto a godere delle agevolazioni prima casa.

Il caso

Il contribuente non ha potuto prendere residenza nel Comune dell’abitazione entro il prescritto termine a causa del prolungarsi del tempo necessario per sfrattarne l’inquilino.

 

La sentenza

Secondo l’orientamento ormai consolidato della Corte, “la forza maggiore di cui si discute deve esser fatta consistere in un evento non prevedile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella ‘prima casa’ entro il perentorio termine di diciotto mesi stabilito dalla legge (Cass. sez. trib. n. 17249 del 2013; Cass. sez. sez. trib. 14399 del 2013). Laddove invece la circostanza dedotta in lite, che è quella pacifica per cui al momento del rogito il contribuente era al corrente che lo sfratto per finita locazione era stato intimato per un termine posteriore, non integra le caratteristiche ritenute da questa Corte costitutive della forza maggiore di cui trattasi. Caratteri che sono appunto quelli dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, che non possono rinvenirsi nel presente caso in cui il contribuente ha comperato un immobile sapendo di non poter abitare l’immobile entro i prescritti diciotto mesi”.

Brevi note

Come è noto 1, per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che :

  • l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione “non di lusso“, secondo quanto indicato dal D.M. 2 agosto 1969 e pertanto riconducibile nelle categorie catastali comprese tra A1 e A11, esclusa l’A10;

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza (cfr. R.M. n. 76/E del 26 maggio 2000) o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione2;

  • nell’atto di acquisto (o già nel preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari:

  • di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività;

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato3;

  • di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal coniuge con le agevolazioni ” prima casa “, a partire da quelle previste dalla legge 22.04.82 n. 1684.

In pratica, la volontà manifestata nel rogito si deve concretizzare perentoriamente entro 18 mesi.

Diverse sono state le sentenze della Cassazione che si sono occupate della causa di forza maggiore, che potrebbe scardinare la perentorietà.

  • Ordinanza n. 24926/2009: in tema di imposta di registro, la fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede, in base alla disciplina introdotta a partire dal D.L. n. 12 del 1985, art. 2 che l’immobile sia ubicato nel comune ove l’acquirente ha, ovvero – come previsto dalle norme successivamente introdotte – stabilisca la residenza entro un determinato termine dall’acquisto (nella specie, regolata ratione temporis dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, un anno), senza che, attesa la lettera e la formulazione delle norme medesime, alcuna rilevanza giuridica possa essere riconosciuta nè alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, nè all’eventuale ottenimento della residenza oltre il termine fissato, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio e trattandosi di normativa agevolativa e quindi di stretta interpretazione (cfr. Cass. nn. 8377 del 2001,…

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