Agevolazioni prima casa: lo sfratto costituisce causa riconosciuta di forza maggiore

costituisce causa di forza maggiore, idonea a superare il mancato trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, il ritardato sfratto dell’inquilino

primacasa_immagineCon l’ordinanza 17 dicembre 2015, n. 25437, la Corte di Cassazione ha riconosciuto come causa di forza maggiore, idonea a superare il mancato trasferimento della residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, il ritardato sfratto dell’inquilino.

La decisione della Corte di Cassazione

Per la Corte, il trasferimento della residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto (elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato), “rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi pero tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento”.

Pertanto, “il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto. La decisione impugnata, censurabile nella parte in cui ha ritenuto meramente ordinatorio il termine entro il quale procedere al mutamento di residenza, è tuttavia conforme ai suddetti principi laddove ha riconosciuto la sussistenza della forza maggiore negli ostacoli frapposti dall’inquilina all’esecuzione per rilascio promossa con accessi del 22/7/2009, 22/9/2009 e 6/5/2010. Il differimento di circa dieci mesi nell’acquisizione del possesso dell’immobile, conseguente agli ostacoli frapposti dall’occupante all’esecuzione per rilascio ostacoli separati solo a seguito di ctu medico legale con la quale veniva accertata la inesistenza della causa di intrasportabilità della occupante medesima – va conseguentemente valutato nel computo del termine di cui nota II bis cit., termine che, con riferimento all’atto di acquisto del 3/12/2008, non risulta quindi superato all’11/10/2010, da di trasferimento della residenza”.

Brevi note

Sulla questione non può certo dirsi che la Corte di Cassazione ha assunto una posizione univoca.

Infatti, con la sentenza 11 giugno 2014, n. 13177, la Corte di Cassazione ha ritenuto che lo sfratto ritardato consapevolmente non costituisce causa di forza maggiore che darebbe comunque diritto a godere delle agevolazioni prima casa (nel caso in questione, il contribuente non ha potuto assumere la residenza nel Comune dell’abitazione entro il prescritto termine a causa del prolungarsi del tempo necessario per sfrattarne l’inquilino). Per la Corte, “la forza maggiore di cui si discute deve esser fatta consistere in un evento non prevedile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella ‘prima casa’ entro il perentorio termine di diciotto mesi stabilito dalla legge (Cass. sez. trib. n. 17249 del 2013; Cass. sez. sez. trib. 14399 del 2013). Laddove invece la circostanza dedotta in lite, che è quella pacifica per cui al momento del rogito il contribuente era al corrente che lo sfratto per finita locazione era stato intimato per un termine posteriore, non integra le caratteristiche ritenute da questa Corte costitutive della forza maggiore di cui trattasi. Caratteri che sono appunto quelli dell’imprevedibilità e dell’inevitabilità, che non possono rinvenirsi nel presente caso in cui il contribuente ha comperato un immobile sapendo di non poter abitare l’immobile entro i prescritti diciotto mesi”. La Corte di Cassazione prende atto dell’orientamento ormai consolidato della Corte in tema di forza maggiore, ma non la ritiene applicabile al caso di specie, poiché già al momento della stipula dell’atto il contribuente era consapevole del fatto che lo sfratto per finita locazione era stato intimato per un termine posteriore a quello previsto per il trasferimento della residenza (mancando, quindi, la non prevedibilità dell’evento).

Diverse sono state le sentenze della Cassazione che si sono occupate della causa di forza maggiore, che…

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