Imposte, tasse ed immobili: il caso di due unità adiacenti

di Claudio Sabbatini

Pubblicato il 29 marzo 2014

quando il contribuente possiede due unità immobiliari adiacenti e collegate, anche se accatastate separatamente, possono nascere situazioni fiscali particolari: ecco alcune casistiche

Non è raro che due unità immobiliari, separatamente accatastate, vengano di fatto utilizzate dai proprietari, magari due coniugi, unitariamente quale propria dimora abituale. Ci si domanda cosa succede ai fini fiscali: solo uno degli appartamenti è da considerarsi quale abitazione principale?

Nell’analizzare le problematiche fiscali occorre premettere che il concetto di “abitazione principale” non va confuso, come spesso accade, con quello di “prima casa” (quest’ultima consiste in una tassazione agevolata ai fini del trasferimento – Iva e Registro – al fine di favorire la proprietà di un immobili in favore dei cittadini italiani).

 

Vendiamo alle conseguenze fiscali di due appartamenti, uniti di fatto ma non catastalmente, utilizzati come abitazione principale.

Si premette che in taluni casi non è possibile l’unione catastale delle unità immobiliari, come avviene nel caso di un appartamento di proprietà esclusiva della moglie (perché acquistato prima del matrimonio) e di un appartamento acquistato in costanza di matrimonio e ricadente nella comunione legale dei beni. Dette unità immobiliari, intestate a più “ditte” e con diverse quote di proprietà (l’una al 100% e l’altra al 50% ciascuno), non possono essere unite ai fini catastali (Agenzia del Territorio, n. 15232/T/2002).

La problematica è complessa e l’analisi del trattamento fiscale delle unità immobiliari, unite nella sostanza ma divise catastalmente, va effettuato distinguendo tra quello previsto per le imposte dirette e quelle delle imposte comunali, nonché quelle indirette sui trasferimenti.

Ai fini delle imposte sui redditi, riteniamo, dovrebbe valere l’orientamento, più volte espresso dalla Cassazione, secondo cui la mancata unione di due unità immobiliari non è di ostacolo a considerare l’immobile, nel suo com