Redditi diversi, le plusvalenze da cessione di terreni edificabili: le regole per individuare il momento di tassazione delle plusvalenze ai fini IRPEF

Le regole per individuare il momento di tassazione delle plusvalenze ai fini Irpef
I redditi diversi, come si evince dal citato D.P.R. n. 917 del 1986, art. 82, c. 1, ed in particolare dall’espressione “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta”, vengono tassati in base al principio di cassa, il che significa che l’obbligazione tributaria sorge non nel momento della loro maturazione (principio di competenza), ma in quello della loro percezione. Il principio di cassa giova a spiegare che in caso di “trasferimento del bene” con differimento del pagamento del prezzo,la corrispondente plusvalenza con il relativo obbligo di denuncia e di pagamento dell’imposta matura in relazione al corrispettivo via via pagato; ciò che può verificarsi in diversi periodi di imposta.
La plusvalenza presente nel patrimonio di un soggetto (cioè l’ incremento di valore) non è assoggettabile a tassazione fino a quando non viene realizzata Il D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81, c. 1, lett. b, stabilisce, infatti, che costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessioni a titolo oneroso. Da tale disposizione si ricava altresì che la realizzazione della plusvalenza richiede un atto di trasferimento della proprietà a titolo oneroso, in altre parole la realizzazione della plusvalenza è conseguenza di detto trasferimento. Senza trasferimento non si ha realizzazione della plusvalenza e, quindi, non esiste reddito tassabile.
In caso di cessione di aree edificabili, la plusvalenza non può definirsi imponibile, ai fini Irpef (ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir), sino a quando non è stato stipulato l’atto che determina il trasferimento del bene. Solo da questo momento trova applicazione il principio di cassa, che guida l’assoggettamento a imposizione dei redditi diversi. Qualora i pagamenti parziali siano tutti avvenuti in epoca anteriore all’atto di cessione in forza di contratto preliminare, il presupposto dell’imposta applicata non può che essere rappresentato dal momento del trasferimento immobiliare, non certo coincidente con il contratto preliminare, in questo senso deponendo il riferimento plurimo, contenuto nell’art. 81, e nell’art. 82, alla nozione di cessione, pur nell’accezione ampliata dal comma 5, dell’articolo 9 TUIR. E’ infatti noto che nella promessa di vendita, la consegna del bene immobile e l’anticipato pagamento del prezzo, prima del perfezionamento del contratto definitivo, non sono indice della natura definitiva della compravendita, atteso che, quale che ne sia la giustificazione causale ,è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale Ad opinare diversamente rispetto alle ipotesi in cui i pagamenti precedono l’effetto traslativo (quale potrebbe essere il caso del contratto preliminare ad effetti anticipati, al quale può accompagnarsi il pagamento anticipato di somme) si dovrebbero non solo considerare imponibili corrispettivi che si riferiscono ad una cessione non ancora compiuta; ciò renderebbe concretamente serio il rischio di mancato assoggettamento della plusvalenza a tassazione, favorendo ipotesi di strategie elusive indirizzate a differire sine die l’effetto traslativo, pur essendo stato corrisposto l’intero corrispettivo da cui emerge la plusvalenza. A tal proposito segnaliamo alcune importanti valutazioni.

In tema di imposte sui redditi, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, che concorrono a formare il reddito imponibile secondo il D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, vanno individuate sulla base dell’interpretazione fornita dal D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, secondo cui un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo…

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