Non si possono vendere immobili sotto costo

Con ordinanza n. 1972 del 10 febbraio 2012 (ud. 11 gennaio 2012) la Corte di Cassazione ha legittimato l’accertamento effettuato dall’ufficio ad una impresa immobiliare che vendeva sotto costo.
 
Il fatto
La CTR della Lombardia ha rigettato l’appello proposto da un contribuente nei confronti dell’Agenzia delle entrate, confermando il recupero a tassazione, per l’anno 2005 (IVA e II.DD.), di maggiori ricavi (€ 284.350 oltre a IVA 4%), pari alla differenza tra l’importo contabilizzato per la vendita di tre unità immobiliari (€ 365.000) e quello determinato dall’ufficio (€ 649.350).
La decisione è motivata e di conseguenza viene ritenuto legittimo l’accertamento sull’assai significativo scostamento dei valori riportati in atto rispetto a quelli obiettivamente rilevati, per epoca e zona, dall’osservatorio del mercato immobiliare (OMI; con l’incremento del 30% per gli immobili di nuova costruzione).
I giudici hanno rilevato, inoltre, che:
a) il costo contabilizzato di costruzione dei tre immobili venduti, al netto della mano d’opera, era solo di poco inferiore (€ 18.349,32) al prezzo di vendita, al lordo delle imposte;
b) l’importo dei mutui contratti dagli acquirenti era addirittura superiore al prezzo di acquisto dichiarato;
c) vi era incoerenza assoluta tra gli stessi prezzi dichiarati, atteso che un primo alloggio di 120 mq (con box di 46 mq) era stato venduto per € 125.000, mentre un secondo alloggio di ben 162 mq (con box di 39 mq) era stato inspiegabilmente venduto a soli € 120.000.
 
Il ricorso in Cassazione del contribuente
Il contribuente ha proposto ricorso per cassazione, per violazione di legge (D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39, c. 1), “lamentando che l’Ufficio e la CTR avrebbero trasformato in prova il metodo induttivo di valutazione, così invertendo il processo logico degli accertamenti, il tutto in contrasto col principio comunitario “del corrispettivo” e dando credito a semplici congetture, quali quelle desunte dalle analisi statistiche dell’osservatorio del mercato immobiliare o da elementi esterni sfuggenti come i mutui stipulati dai compratori”.
Inoltre, lamenta che “la CTR non avrebbe valutato correttamente né le insindacabili scelte imprenditoriali sulla convenienza dei prezzi, né l’entità reale dei mutui dei compratori, nè il fatto che il contribuente, quale artigiano, trova remunerazione nell’utile d’esercizio e non dal tempo di presenza in cantiere”.
 
La sentenza
La Corte, innanzitutto, rileva che, in entrambe le censure, ciò che viene contestato non è l’applicazione e/o l’interpretazione di norme di legge, bensì la valutazione di dati di fatto emersi in sede di merito circa l’affermata inattendibilità dei valori monetari indicati come prezzi di vendita, quali il forte scostamento rispetto alle risultante dell’osservatorio del mercato immobiliare, l’esiguità dell’utile contabile dell’intera operazione (€ 18.349,32) rispetto ai rilevanti costi contabilizzati (€ 346.650,68), la ricostruzione comparativa degli importi mutuati dai compratori rispetto ai costi finali d’acquisto (comprensivi di oneri fiscali, notarili, di mediazione…).
Riafferma la Corte che “è noto che l’ufficio legittimamente procede a rettifica quando vi siano condotte non economicamente giustificate quali l’antieconomicità di comportamenti imprenditoriali che il contribuente non spieghi in alcun modo (Cass. 26635/08, 417/08) e siano in conflitto con i criteri della ragionevolezza (Cass. 13915/09, 26635/08, 10649/01). Quella rilevata dalla CTR, è una grave incongruenza tra i ricavi contabilizzati delle tre operazioni di vendita immobiliare, pari a una frazione del tutto esigua dei prezzi e dei costi contabilizzati, e i ricavi ragionevolmente ritraibili dalle condizioni di esercizio della specifica attività, il tutto in …

Contenuto disponibile esclusivamente agli utenti abbonati
Per continuare a leggere il contenuto di questo articolo è necessario essere abbonati. Se sei già un nostro abbonato, effettua il login attraverso il modulo di autenticazione posto in cima alla pagina. Se non sei abbonato o ti è scaduto l'abbonamento, che aspetti?
Condividi:
Maggioli ADV
Gruppo Maggioli
www.maggioli.it
Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it www.maggioliadv.it