L’acquisizione di un immobile tramite l'acquisto delle quote sociali di una terza società

analisi dei possibili profili di elusività di un’operazione di acquisizione immobiliare tramite l’acquisto delle quote societarie della società che possiede l’immobile

Aspetti generali

Spesso, nel contesto delle valutazioni in ordine all’elusività – reale o potenziale – di una determinata operazione, entrano in gioco considerazioni relative al miglior trattamento cui è soggetta, sotto il profilo tributario, la cessione di quote societarie rispetto alla cessione di beni immobili.

Occorre a tale riguardo considerare che esiste nell’ordinamento una norma antielusiva ad ampio spettro – l’art. 37-bis del D.P.R. n. 600/1973 -, la quale promuove il disconoscimento di atti, fatti e negozi posti in essere con il mero fine del vantaggio tributario, mentre il «diritto pretorio» ha generato un orientamento giurisprudenziale di legittimità che – in generale – individua nell’«abuso del diritto» un’ipotesi direttamente contrastabile sulla base delle disposizioni costituzionali.

Nella pronuncia che viene più avanti commentata entra in gioco un’ipotesi particolare, giacché la finalità perseguita dai soggetti agenti attraverso l’operazione posta in essere viene ricondotta – per lo meno in apparenza – al mancato assolvimento dell’IVA, e dunque all’ambito dell’evasione (?) anziché dell’elusione.

Per meglio dire, non viene affrontata la problematica dell’eventuale applicabilità dei criteri di cui all’art. 37-bis sopra richiamato in ambito IVA, né quella dell’abuso del diritto (quest’ultimo avversato soprattutto in ambito dottrinale).

L’impostazione della CTR – fondata sulla constatazione di tipo «comparativo» tra l’atto impiegato e la finalità perseguita, e sulla sua «elusività» non altrimenti specificata – viene infatti semplicemente condivisa dalla Corte, la quale constata che il comportamento era orientato a far scomparire il presupposto per l’applicazione dell’IVA.

 

Società e immobili nella prospettiva antielusiva

L’utilizzo di operazioni straordinarie di impresa può essere strumentale al vantaggio tributario anziché a finalità di tipo economico-gestionale. In tale ipotesi, il Fisco ha la facoltà di disconoscere gli effetti delle operazioni effettuate (per lo meno entro l’ambito applicativo dell’art. 37-bis del D.P.R. n. 600/1973, mentre è tutta da verificare la possibilità di invocare il «principio generale» dell’abuso del diritto).

La prassi interpretativa dell’Amministrazione si è espressa in materia inequivocabilmente riconducendo all’ambito dell’elusione i comportamenti intesi a trasferire immobili sotto le «mentite spoglie» delle quote societarie.

In particolare nella risoluzione 22.3.2007, n. 56/E, l’Agenzia delle Entrate si è espressa relativamente alla scissione di una società con due soci persone fisiche, proprietaria di un immobile strumentale di categoria D/7 utilizzato per lo svolgimento dell’attività sociale, e potenzialmente divisibile in due distinte unità immobiliari.

A causa di dissidi tra i soci, si intendeva dunque procedere all’operazione di scissione, nella prospettiva di giungere alla creazione di due società separate, ognuna idonea all’esercizio dell’attività (disponendo di una delle due suddivisioni dell’immobile originario) da parte di ciascun socio, ognuno con propri clienti e con l’utilizzo di propri mezzi e distinte attrezzature.

Ribadendo il carattere neutrale dell’operazione di scissione, l’Agenzia ha però precisato che l’operazione medesima «… potrebbe assumere, invece, valenza elusiva qualora rappresentasse solo la prima fase di un più complesso disegno unitario finalizzato alla successiva rivendita o donazione delle quote societarie delle beneficiarie da parte dei soci persone fisiche, con l’esclusivo fine di spostare la tassazione dai beni di primo grado (gli immobili) ai beni di secondo grado (quote di partecipazione) soggetti a un più mite regime di tassazione».

La più recente risoluzione n. 256/E del 2.10.2009 ha espresso l’analogo principio in base al quale non può essere ammessa – sotto il profilo antielusivo – la scissione totale proporzionale in due società il cui scopo non sia addivenire ad una riorganizzazione aziendale, ma di consentire la…

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