Le nuove norme fiscali sulle locazioni brevi rendono ancora conveniente l’applicazione della cedolare secca che è salita al 26% per il secondo immobile posseduto e locato per brevi periodi? È possibile che l’IRPEF sia più attraente?
La manovra del Governo tesa a mettere sul mercato degli affitti abitativi un numero notevole di immobili nel frattempo dirottati sulle locazioni brevi sembra, almeno in teoria, pienamente riuscita.
Allo stesso tempo la modifica introdotta dalla Legge di bilancio 2024 è riuscita anche a placare la lobby degli alberghi che lamentavano, rispetto ai concorrenti indiretti costituiti dagli immobili utilizzati per locazioni brevi, un numero consistente di adempimenti e costi a loro imposti per legge.
Ebbene, l’innalzamento al 26% della cedolare secca sugli immobili destinati ad affittacamere o case vacanze (salvo uno a scelta del contribuente che può restare a cedolare secca del 21%) rende decisamente meno allettante questa tipologia di impiego di immobili abitativi rispetto al passato.
L’aggravio impositivo dovrebbe indirizzare i proprietari delle case a immetterle nel mercato abitativo che negli ultimi anni ha visto incrementare notevolmente i canoni per via della scarsa disponibilità di immobili.
Concedere in locazione 4+4 o 3+2 il proprio appartamento è certamente meno impegnativo della gestione di una locazione breve (per quanto ci si possa affidare ad agenzie specializzate); certo, presenta sempre il rischio dell’inquilino moroso ma oramai è quasi la regola che il locatore pretenda la fideiussione bancaria a prima richiesta.
Se poi il canone è concordato, la cedolare secca del 10% non si batte.
In questo articolo, in considerazione dell’inasprimento della tassazione, proponiamo una simulazione della alternativa costituita dalla tassazione con le regole dei “redditi diversi”.
Locazioni brevi: al quinto immobile scatta la partita IVA
Dunque, fino a 4 immobili destinati nell’anno a locazione breve, non occorre aprire la partita Iva. Dal quinto immobile in poi scatta su tutti il reddito d’impresa con l’obbligo di aprire la partita Iva, (codice 55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”) e farsi carico di tutti gli adempimenti relativi (misuratore fiscale, fatturazione elettronica, etc.), iscrizione al registro delle imprese ed obbligo contributivo Inps commercianti.
Se si dovesse optare per il regime forfetario, cosa possibile solo se è presumibile che i ricavi, ragguagliati ad anno, non saranno superiori a 85.000 euro, la tassazione avverrebbe sul 40% dell’incasso applicando il 15% di imposta sostitutiva Irpef; in sostanza, a fronte di 100 di canone, l’imposta sostitutiva è di 6 (100*40%*15%).
È ovvio che, se già l’attività svolta precedentemente pr
