In questo contributo esaminiamo i vari aspetti del contratto di credito immobiliare ai consumatori: le parti, il compenso dell’operazione, gli obblighi precontrattuali e quelli di informazione, i servizi di consulenza creditizia ai consumatori.
Il credito immobiliare viene concesso ai consumatori, cioè alle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta (art. 3, 1° comma, lettera a, del “Codice del consumo”, il Decreto Legislativo n° 206 del 2005), da un “finanziatore”, vale a dire da un soggetto abilitato all’attività di erogazione del credito nel territorio italiano, cioè da un intermediario finanziario iscritto all’Albo tenuto dalla Banca d’Italia previsto dall’art. 106 Testo Unico Bancario, direttamente o tramite un “intermediario del credito” cioè da un agente in attività finanziaria, da un mediatore creditizio e da qualsiasi altro soggetto diverso dal finanziatore che, nell’osservanza delle norme vigenti, svolge professionalmente ed a fronte di un compenso almeno una delle seguenti attività:
- presentazione o proposta di contratti di credito ovvero altre attività preparatorie per la conclusione di tali contratti;
- conclusione di contratti di credito per conto del finanziatore (che quindi ha sempre il potere di accettare o meno il contratto proposto dall’intermediario del credito) (art. 120-quinquies, 1° comma, lettera g, TUB).
In altre parole, l’intermediario agisce per il finanziatore di solito sulla base di un mandato senza rappresentanza, salvo che quest’ultimo non disponga altrimenti (ma nella pratica è difficile che ciò accada).
Contratto di credito immobiliare ai consumatori: gli obblighi dell’intermediario
Il finanziatore e l’intermediario del credito, nell’ambito dell’attività di concessione del credito immobiliare ai consumatori devono comportarsi con diligenza, correttezza e trasparenza, tenendo conto dei diritti e degli interessi dei consumatori ed hanno l’obbligo di basare la propria attività sulle informazioni rilevanti che riguardano la situazione (economica e patrimoniale in primo luogo, ma anche familiare e personale) del consumatore, su ogni bisogno particolare che questi ha comunicato loro e su ipotesi ragionevoli riguardo ai rischi a cui è esposta la situazione del consumatore nel periodo della durata del contratto di credito (art. 120-septies TUB).
Il compenso
Il compenso o, meglio, la controprestazione per la concessione del credito è il “costo totale del credito” nel quale sono compresi “gli interessi e tutti gli altri costi, incluse le commissioni, le imposte (che, ovviamente non sono configurabili come compenso o controprestazione) e le altre spese, ad eccezione di quelle notarili, che il consumatore deve pagare in relazione al contratto di credito”.
Nel costo totale del credito sono inclusi anche i costi relativi ai servizi accessori connessi al contratto di credito, compresi i premi assicurativi, che siano necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni offerte, i costi relativi alla valutazione del bene immobile (cioè i costi della perizia), se essa è necessaria ad ottenere il credito (come lo è in questo caso ai sensi dell’art.
