Il sale and lease back per superare l’emergenza liquidità

Le misure di sostegno alle imprese introdotte dal cosiddetto Decreto Rilancio non si sono dimostrate né tempestive né sufficienti per reggere all’onda d’urto provocata dalla pandemia.
In questa delicata fase economica e finanziaria la liquidità è un fattore così vitale da determinare l’esistenza stessa dell’impresa e, quindi, è necessario ricercare istituti vigenti (e quindi a regime) che possano consentire quelle disponibilità di danaro liquido per gestire e superare questo periodo di difficoltà.
Quello di cui ci occupiamo in questo scritto è l’analisi del contratto di “sale and lease back” per meglio comprendere l’istituto, le sue finalità e la disciplina contabile/fiscale.

sale lease back emergenza sanitariaSale and lease back: premessa

L’operazione di sale and lease back o retrolocazione finanziaria rappresenta una pattuizione secondo cui una impresa, proprietaria di un bene strumentale, cede lo stesso ad una società di leasing che contestualmente concede in locazione finanziaria il bene all’impresa cedente.

I rischi inerenti al bene ricadono in capo all’utilizzatore al quale è data la facoltà di esercitare l’opzione per il riacquisto dello stesso.

L’obiettivo che l’operazione intende perseguire è duplice:

  • finanziario: il venditore ottiene un finanziamento dalla società di leasing, concedendo in garanzia il bene oggetto della locazione stessa;
     
  • economico: normalmente, la cessione del bene alla società di leasing fa emergere una plusvalenza in capo al cedente-utilizzatore.

In altri termini, l’operazione in parola – che rappresenta una particolare forma di finanziamento – permette all’impresa proprietaria di un bene di ottenere immediata liquidità, senza che ciò precluda alla stessa di beneficiare della disponibilità del bene ceduto, potendo, invece, continuare ad utilizzarlo, nello svolgimento della propria attività di impresa.

 

Il sale and lease back tra Codice Civile e Principi contabili

Dall’alienazione del bene dall’impresa alla società di leasing potrebbe emergere una plusvalenza, determinata dalla differenza positiva tra il prezzo della vendita del bene e il valore netto contabile del cespite alla data dell’operazione, soggetta a specifiche regole civilistiche, contabili e fiscali.

Il lease back si caratterizza per essere un’operazione economica complessa, che risponde all’esigenza del venditore utilizzatore di ottenere immediatamente della liquidità mediante l’alienazione di un proprio bene strumentale, continuando comunque nel suo utilizzo e garantendosi la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto.

Diversamente da quanto accade per il contratto di leasing il legislatore civilistico è intervenuto con il D.Lgs. 28.12.2004, n. 310 (cd. correttivo alla riforma societaria) introducendo nel Codice Civile specifica disposizione a disciplina dell’eventuale plusvalenza che deriva dalla cessione del bene alla società di leasing: a tal fine è stato introdotto il comma 4 dell’art. 2425-bis c.c., secondo cui:

le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”.

Operativamente, dunque, la plusvalenza deve essere «spalmata» lungo la durata del contratto di locazione finanziaria attraverso la tecnica dei risconti passivi, che rappresentano appunto la quota di plusvalenza da rinviare ai futuri esercizi. Si tratta, correttamente, dell’espressione del principio di competenza e della correlazione costi/ricavi.

Attribuendo priorità all’aspetto sostanziale dell’operazione, la norma civilistica si conforma ai principi di redazione del bilancio contenuti nell’art. 2423-bis, comma 1 del Codice Civile con particolare riferimento a quello della prevalenza della sostanza sulla forma previsto dal n. 1-bis) di tale norma, in base al quale “la rilevazione e la presentazione delle voci è effettuata tenendo conto della sostanza dell’operazione o del contratto”.

Quindi, attribuendo rilievo al fatto che il contratto di lease back, dal punto di vista sostanziale, è un’operazione di finanziamento, la plusvalenza realizzata dal cedente deve essere imputata al conto economico in quote costanti, in base alla durata del leasing e, quindi, del finanziamento.

 

Il principio contabile OIC 12 e il sale and lease back

L’OIC 12 (nell’Appendice A) riconosce al lease back la natura di operazione unitaria di finanziamento, in quanto la cessione del bene si collega alla previsione della successiva locazione finanziaria avente ad oggetto il medesimo cespite: la vendita è contestuale a quella di leasing finanziario, che…

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