Riduzione del canone di locazione: tra virus, diritti, obblighi e facoltà

Nell’attuale periodo di emergenza sanitaria, cui ha fatto seguito il rallentamento o il blocco momentaneo di molte attività, ci si interroga sulla possibilità di ottenere una riduzione degli importi pattuiti nel contratto di locazione

Riduzione del canone di locazioneIn questo periodo è emerso in maniera rilevante il problema del possibile mancato pagamento del canone di locazione da parte degli inquilini, ad esempio quelli che usufruiscono di unità immobiliari per l’esercizio di attività che hanno dovuto chiudere a causa dell’emergenza Covid-19.

Nell’attuale periodo di emergenza sanitaria, cui ha fatto seguito il rallentamento o il blocco momentaneo di diverse attività, molti si interrogano in merito alla possibilità (o sul diritto) di ottenere una riduzione degli importi pattuiti in contratto.

Sul punto, occorre precisare che la situazione emergenziale non consente di invocare l’impossibilità sopravvenuta ad adempiere all’obbligazione pecuniaria (artt. 1463 e 1464 cod.civ.) o l’eccessiva onerosità (art. 1467 cod.civ.).

Non vi è dubbio, però, che – in caso di effettiva impossibilità ad adempiere (es. per carenza di liquidità) – il mancato corretto pagamento (omesso o ritardato) andrà valutato dal giudice ai fini dell’esclusione (ex artt. 1218 e 1223 cod. civ.) della responsabilità del debitore

Tanti inqulini hanno concordato con il locatore una riduzione del canone.

Ci si pone allora il problema di come comportarsi ai fini fiscali: una delle preoccupazioni dei locatori è quella di evitare di dover pagare le imposte anche su importi di affitto non percepiti.

Norme, prassi e giurisprudenza sulla riduzione del canone di locazione

La modifica di una clausola del contratto di locazione immobiliare non richiede la redazione di un nuovo atto né della sua registrazione (risoluzione Agenzia Entrate 28 giugno 2010, n. 60/E). Ciò sulla scorta del fatto che la modifica del canone di locazione non dà luogo a un nuovo contratto, perché non modifica l’oggetto della prestazione (Cassazione, sent. 5576/2003).

Gli accordi verbali – a norma di codice civile – sono validi (art. 1325 e segg., cod.civ.) e – tra gli elementi necessari del contratto – non è previsto il corrispettivo, mentre l’accordo senz’altro è necessario (e l’accordo può riguardare proprio il canone pattuito).

Anzi, la giurisprudenza ha stabilito che se la legge richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata ai fini della prova (come nel contratto di affitto di azienda) e la stessa non è rispettata perché il contribuente si è limitato ad un accordo scritto non registrato, l’Ufficio comunque non può considerare inesistente l’atto.

 

Gli interventi della Cassazione

Nel caso esaminato da Cassazione, ordinanza 16 novembre 2018, n. 29551, si verteva su un aumento di canone di affitto di azienda per avere le parti integrato il contratto (inizialmente redatto per atto pubblico) mediante una scrittura privata non registrata.

I Giudici ricordano che la forma scritta (art. 2556 cod.civ.) per atto pubblico o scrittura privata autenticata per l’affitto di azienda è richiesta dalla legge solo ai fini della prova (ad probationem), con effetti limitati alle sole parti contraenti.

Pertanto, poiché per l’atto in questione la norma non prevedeva la forma scritta per la validità dello stesso (ad substantiam), doveva considerarsi esistente anche per l’Ufficio, a prescindere dalla forma utilizzata dai contribuenti.

Tanto è che il Fisco è tenuto a registrare anche accordi verbali relativi a contratti per i quali è previsto l’obbligo della forma scritta.

Riduzione canoni locazione

Con preciso riferimento alla riduzione di canoni di locazione immobiliare (quello di sublocazione altro non è che un contratto di locazione subordinato a quest’ultimo) anche recente giurisprudenza di merito ha affermato che la scrittura privata non autenticata con cui le parti abbiano disposto la riduzione del canone di locazione, anche se non registrata, è efficace ai fini fiscali, potendo essere utilizzata per provare all’Agenzia delle Entrate la diminuzione dei redditi da locazione percepiti dal locatore (CTR Lombardia, sentenza 30 dicembre 2019, n….

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