Gli incentivi per la valorizzazione edilizia

Il decreto crescita ha voluto dare un contributo significativo al settore edile che, da parecchi anni, langue, e speriamo che non diventi un malato cronico dell’economia nazionale.
Orbene, si è pensato di ridurre il carico fiscale nell’acquisto di interi fabbricati che vengono acquisiti al fine della loro demolizione e successiva ricostruzione per la vendita, ovvero per taluni interventi di ristrutturazione edile.

incentivi valorizzazione ediliziaIn primis il vantaggio fiscale generato da tali incentivi per la valorizzazione edilizia consiste nel pagamento di imposta di registro, di imposta catastale e imposta ipotecaria in misura fissa, pari a € 200 cadauna.

Prima di questa agevolazione, la tassazione ordinaria per l’acquisto di un intero edificio scontava:

  • l’imposta di registro nella misura del 9% sul valore dell’immobile indicato in atti;
     
  • le imposte ipotecarie e catastali nella misura totale di € 100.

 

Per l’acquisto di un fabbricato strumentale soggetto a IVA (o in regime di esenzione):

  • l’imposta di registro era dovuta in misura fissa;
     
  • le imposte ipotecarie e catastali erano calcolate rispettivamente nella misura del 3% e dell’1%.

Non sono da trascurare i vantaggi derivanti dall’evitare di escludere il contenzioso che si potrebbe instaurare tra l’impresa edile acquirente il fabbricato da demolire e l’Agenzia delle Entrate.

Si veda la Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 16 febbraio 2007, n. 11/E, parag. 3.1, nonché la sentenza della Corte di Cassazione, Sez. V, del 21 febbraio 2019, n. 5088, che ha affermato come la vendita di un immobile da demolire non è da considerarsi cessione di area edificabile.

 

Il parere della Cassazione

Secondo la Cassazione – alludendo al pensiero dell’Agenzia delle Entrate – l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche nel caso in cui le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste:

Si tratta, a ben vedere, di un notevole risparmio fiscale (nonché di probabile contenzioso superato), a cui si accompagnano dei paletti, cioè le seguenti condizioni:

  • le imprese beneficiarie sono le imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che dovrebbero rientrare nei codici Ateco dell’Allegato A;
     
  • il trasferimento, come anticipato, deve riguardare interi fabbricati, anche nel caso di operazioni, ai sensi dell’art. 10, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633;
     
  • entro dieci anni, dalla data dell’acquisto, le imprese di costruzione devono effettuare la demolizione e la ricostruzione del fabbricato, laddove quelle di ristrutturazione immobiliare devono realizzare gli interventi edili di cui all’Allegato B;
     
  • la ricostruzione può essere effettuata, nel rispetto delle vigenti norme urbanistiche, anche con una differente volumetria, rispetto al preesistente fabbricato, poi demolito;
     
  • la demolizione e la ricostruzione dei fabbricati può essere sostituita dalla esecuzione, sugli stessi fabbricati, degli interventi edilizi di cui all’art. 3, comma 1, lett. b, c) e d), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380;

     

  • sia nel caso sub 3) (demolizione e ricostruzione del fabbricato), che nel caso sub 5 (esecuzione del lavori di interventi edilizi [Si veda l’Allegato B), di cui all’art. 3, comma 1, lett. b) (“interventi di manutenzione straordinaria”), c) (“interventi di restauro e di risanamento conservativo”) e d) (“interventi di ristrutturazione edilizia”), del D.P.R. n. 380/2001], i lavori devono essere eseguiti in ossequio alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B;
     
  • la successiva alienazione dell’edificio può avvenire, anche se suddiviso in più unità immobiliari, con almeno il 75% del volume, riferito però al nuovo fabbricato costruito o sul quale siano stati eseguiti gli interventi di cui sub. 5).

Le condizioni di cui sopra devono essere osservate nel termine di dieci anni, di cui sub 3), trascorsi i quali, senza che le ridette condizioni siano rispettate, occorre versare le imposte intere di registro, ipotecaria e catastale, la relativa sanzione in ragione…

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