Agenzia delle Entrate sconfessata: legittima la vendita di un terreno a prezzo inferiore rispetto a quello affrancato

La Cassazione a Sezioni Unite ha finalmente posto fine a una interpretazione assurda da parte dell’Amministrazione Finanziaria che si trascinava dal 2002. Si trattava del trattamento da riservare alle vendite di terreni plusvalenti, già rivalutati, ad un prezzo inferiore a quello di perizia.
La scelta era tra essere soggetti ad accertamento con un valore di costo riconosciuto pari a quello storico oppure, dichiarando anche il valore periziato, essere soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore di perizia.
Interpretazione chiaramente insostenibile, anche se più di qualche sentenza di Cassazione, per fortuna in misura minoritaria, così aveva anche confermato. Ora tutto appare logico e coerente. Ai fini delle imposte indirette rimane però sempre possibile l’accertamento di maggior valore.

vendita terrenoVendita terreno a prezzo inferiore rispetto a quello affrancato: l’intervento della Cassazione

E’ dovuta finalmente intervenire la Cassazione, a Sezioni Unite (Cass. n. 2321 del 31 gennaio 2020) a dirimere una questione che invero nemmeno avrebbe dovuto nascere.

Questo è il caso, sempre più frequente nella odierna realtà, per effetto dell’ attuale andamento del mercato immobiliare: il corretto trattamento fiscale di una vendita di un terreno plusvalente ad un prezzo inferiore a quello rivalutato in occasione di un precedente affrancamento.

Tutto nasce da due circolari dell’Agenzia delle Entrate del lontano 2002 (n. 15/E e 81/E) secondo le quali in caso di vendita di un terreno plusvalente, precedentemente rivalutato, ad un prezzo inferiore a quello rivalutato, si sarebbe considerato come costo fiscale di riferimento, per il calcolo della plus, il costo originario.

A nulla avrebbe quindi influito la effettuata rivalutazione ad un valore superiore.

Dopo 13 anni, ecco una parziale apertura, non certamente soddisfacente.

Una circolare dell’Agenzia delle Entrate (n.1 del 15 febbraio 2013, poi riconfermata dalla Risoluzione n. 53 del 27 maggio 2015) aveva suggerito, per questa fattispecie, un particolare meccanismo di “prezzo-valore” da seguire:

  • nell’atto di vendita si dovevano indicare due valori, il corrispettivo e il maggior valore di cui alla perizia;
     
  • il venditore non realizzava comunque alcuna plusvalenza, essendo il primo termine inferiore al secondo;
     
  • le imposte di registro, ipotecarie e catastali sarebbero però state liquidate sul maggior valore di perizia.

 

Tutto ciò sarebbe stato superabile redigendo una nuova perizia, al ribasso, per adeguare appunto il valore del terreno alla minor valutazione.

Fino a che l’aliquota per l’affrancamento è rimasta invariata al 4%, si dimostrava sufficiente una nuova perizia, niente di più.

Ovviamente non si doveva pagare nulla, anche se non si aveva diritto ad alcun rimborso. In ogni caso si doveva compilare il modello specifico nella dichiarazione dei redditi.

Con le variazioni delle aliquote dell’imposta sostitutiva (dal 4% del 2002 si è passati prima all’ 8%, poi al 10% e ora all’11%), le cose sono ovviamente variate.

 

Vendita di terreno a prezzo inferiore rispetto a quello affrancato: una esemplificazione

Esaminiamo questa fattispecie: area fabbricabile periziata e affrancata in passato in euro 500.000 e con un prezzo di vendita odierno di 400.000 euro. In questo caso l’opzione di poter redigere una eventuale nuova perizia al ribasso non sarebbe più a costo zero.

L’imposta sostitutiva ora dovuta, sarebbe infatti pari a 44.000 euro (11% di 400.000 euro) dalla quale si deve detrarre la precedente imposta di 20.000 euro, se appunto affrancato con una imposta al 4% (4% di 500.000 euro).

Si ha così un costo effettivo di 24.000 euro (44.000 meno 20.000).

Il COSTO ZERO, al di là del costo per la nuova perizia, si avrebbe solo in presenza di una riduzione di valore pari all’incirca al 63,7% (se il confronto è tra 4% e 11 %).

 

La Cassazione

La tesi dell’Agenzia delle Entrate era chiaramente insostenibile, sia sotto l’aspetto razionale che sostanziale.

Ancora nel 2015 era stata peraltro ipotizzata l’ipotesi di un cambio di linea interpretativa dell’Agenzia delle Entrate (come riportato da Il Sole 24 Ore del 9 aprile 2015), ma non c’era stato invece alcun seguito, ed anzi subito è arrivata la già citata risoluzione n. 53, del 27 maggio.

A scanso di equivoci, si confermava la tesi precedente.

La Cassazione è dovuta intervenire molte volte, su questo tema, ma non sempre in modo univoco.

Tralasciando le molte sentenze delle Commissioni Tributarie, segnaliamo le varie sentenze:

  • per la tesi dell’impossibilità dell’accertamento, qualora il valore dichiarato fosse stato inferiore a quello periziato nei vari anni si hanno:

     

    • 2016 n. 19.242 del 28 settembre e n. 24.310 e 24316 del 29…
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