La tutela fideiussoria dell’acquirente di un immobile da costruire

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Progetto di immobile da costruireIn questa seconda parte iniziamo a trattare la disciplina della tutela vera e propria dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, partendo dal primo punto qualificante di essa, riportato nel primo comma dell’art. 21, che consiste nell’obbligo per il costruttore di procurare e consegnare all’acquirente, prima od all’atto della stipula di un contratto finalizzato al trasferimento non immediato della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (quindi, del contratto preliminare), una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro corrispettivo (è il caso, per es., di una permuta immobiliare) che il costruttore ha riscosso o che, secondo i termini e le modalità del contratto, deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale di godimento.

Per le cooperative edilizie, l’atto equivalente al contratto di cui sopra è quello con cui sono state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa per ottenere l’assegnazione della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su un immobile che la stessa deve ancora costruire (art. 2, secondo comma).

La Fideiussione

La fideiussione può essere prestata anche nelle forme previste dall’art. 1938 c.c., quelle per una obbligazione futura o sottoposta a condizione, con l’indicazione dell’importo massimo garantito. La mancanza della fideiussione è causa di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente. Sono escluse dalla fideiussione le somme per le quali è pattuito nel contratto che debbano essere erogate da un soggetto terzo mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia (art. 2, comma 1°).

L’art. 3 del D.Lgs. 122/2005, modificato dall’art. 385 del Dlgs 14/2019, stabilisce che la fideiussione è rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazioni.

Essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una delle situazioni di crisi identificate nell’elenco che segue o nel caso di inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 sempre del D.Lgs. 122/20053, la restituzione all’acquirente delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore e dei relativi interessi legali maturati fino alla data in cui la predetta situazione di crisi si è verificata con uno di questi eventi:

  1. la trascrizione del pignoramento relativo all’immobile oggetto del contratto;
  2. la pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa dell’impresa costruttrice;
  3. la presentazione della domanda di ammissione dell’impresa alla procedura di concordato preventivo;
  4. la pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza dell’impresa o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria (art. 3, commi 1°e 2°).

Modalità

La fideiussione può essere escussa:

  1. a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi con uno degli eventi di cui all’elenco precedente a condizione che, per l’ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo elenco, acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto, e per i casi b), c) e d), il competente organo della procedura concorsuale non abbia comunicato all’acquirente la volontà di subentrare all’impresa costruttrice nel contratto preliminare.
  2. a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non avere ricevuto per la data dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile la polizza assicurativa conforme al decreto ministeriale di cui all’art. 4 del D.Lgs. 122/2005 (che trattiamo nell’articolo successivo), quando l’acquirente ha comunicato al costruttore la propria volontà di…
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