Cessione di fabbricato da demolire e cessione di terreno: sono equiparabili ai fini delle imposte dirette?

Cessione di fabbricato da demolire e cessione di terrenoAi fini delle imposte dirette si può equiparare la cessione di fabbricato da demolire con la cessione di terreno? Ai fini delle imposte indirette il trattamento è quello specifico per il bene trasferito, immobile, mentre ai fini delle imposte dirette va confermata l’impostazione “cessione di area”? Secondo il giudice di legittimità[1] e la giurisprudenza di merito[2] il legislatore tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica. Gli Uffici, viceversa, sostengono la riqualificazione per gli immobili da demolire[3]

Tesi erariale: riqualificazione della cessione di immobile che sarà abbattuto dall’acquirente

La cessione di un fabbricato inserito in un Pia­no di recupero è qualificata dal fisco [4] cessione di area edificabile; pertanto, secondo il fisco sussiste l’omesso versamento di imposte (Irpef) connesse alla cessione di fabbricati civili successivamente demoliti dall’acquirente (nella maggior parte dei casi imprese di costruzione) nonostante gli immobili vengano adibiti, dal cedente, ad abitazione principale e la cessione avvenga decorsi 5 anni dall’acquisto.

Secondo il fisco, in particolare, oggetto del contratto è rappresentato dalla capacità edificatoria espressa dai beni ceduti e, pertanto, l’oggetto della compravendita non può essere più considerato il fabbricato privo di valore economico, nonostante sia perfettamente agibile, abitabile e in buono stato di manutenzione, in quanto suscettibile di essere demolito, bensì l’area su cui lo stesso insiste, venendo la stessa in rilievo per la sua potenzialità edificatoria.

Quindi la cessione avente ad oggetto un fabbricato, non può essere considerata cessione di fabbricato ma area edificabile se l’immobile oggetto di cessione è stato subito dopo la cessione demolito, per realizzare una nuova costruzione, ad opera dell’acquirente. Da ciò la pretesa di assoggettare ad imposte la plusvalenza così realizzata da parte del cedente.

Riqualificabilità della cessione di fabbricato da demolire in cessione di terreno

Secondo il giudice di legittimità[5] e la giurisprudenza di merito[6] il legislatore tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica.

In materia di imposte sui redditi, in forza degli artt. 67 sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”e 17, comma l, lett. g) bis del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati.

Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 67 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (Cass. civ. Sez. VI – 5 Ord., 27/09/2018, n. 23409).

La cessione di un fabbricato non può essere riqualificata in cessione terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria anche laddove il venditore abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato.

Quando l’art. 67 comma 1 lett. b) dispone la tassazione della plusvalenza nel caso di “terreno suscettibile di destinazione edificatoria” o l’esenzione da tassazione della plusvalenza nel caso di fabbricati acquisiti in successione o acquistati da più di 5 anni o, ancora,…

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