Prezzo dell'immobile e valore del mutuo: attenzione alle differenze

Eventuali differenze fra il prezzo dell’immobile acquistato ed il valore del mutuo concesso all’acquirente possono essere utilizzate dal Fisco in sede di accertamento? Analizziamo una sentenza di Cassazione

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3986 del 15.2.2017, ha chiarito ancora i presupposti di legittimità di un accertamento in caso di difformità tra prezzo di acquisto di un immobile e mutuo richiesto per lo stesso acquisto.

Nel caso di specie la società contribuente impugnava innanzi alla CTP di Arezzo, un avviso d’accertamento afferente alla determinazione del maggior reddito d’impresa e a maggiori ricavi, in ordine all’attività di vendita di immobili, per l’anno 2006, fondata sulla base delle dichiarazioni degli acquirenti circa i maggior prezzi corrisposti, e tenuto conto dell’importo dei mutui, superiore ai prezzi indicati nei contratti di compravendita immobiliare.

La CTP respingeva il ricorso, con sentenza poi appellata dalla società.

La CTR accoglieva quindi l’appello del contribuente affermando che:

  • l’importo dei mutui, superiore ai prezzi dichiarati, riguardava solo alcuni degli immobili ceduti;
  • in ogni caso, tale discordanza non era significativa, in quanto la differenza avrebbe potuto essere stata utilizzata per adempiere altre obbligazioni connesse ai medesimi acquisti immobiliari;
  • le dichiarazioni degli acquirenti, non allegate agli atti, né acquisite al PVC, erano solo tre su trentatre immobili venduti, mentre per i restanti beni la GdF aveva riconosciuto la congruità dei prezzi.

Avverso tale sentenza l’Agenzia delle entrate proponeva infine ricorso per cassazione, denunciando la violazione e falsa applicazione degli artt. 39, 1° comma, lett. d), del DPR n. 600/73, art. 54, 2° comma, del DPR n. 633/73, nonché degli artt. 2727 e 2729, c.c., in ordine alla ritenuta insussistenza di presunzioni legittimanti l’accertamento dei maggiori ricavi ascritti all’imprenditore.

Il ricorso dell’Amministrazione, secondo i giudici di legittimità, era fondato.

La Corte richiama infatti il principio per cui, in tema d’accertamento induttivo del reddito d’impresa, con l’abrogazione dell’ultimo periodo della lett. d) del primo comma dell’art. 39 del DPR 29 settembre 1973, n. 600, che ha effetto retroattivo in considerazione della sua finalità di adeguare l’ordinamento interno a quello comunitario, è stato ripristinato il quadro normativo anteriore, sicché la prova dell’esistenza di attività non dichiarate, derivanti da cessioni di immobili (o costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sugli stessi) può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti (cfr Cass., 26.9.2014, n. 20429).

La decisione della Commissione Tributaria Regionale non era dunque conforme alla corretta interpretazione del suddetto art. 39, 1° comma, cit., in quanto i vari elementi indiziari addotti nel caso di specie dall’Agenzia delle Entrate non erano stati esaminati nel loro complesso, mentre una valutazione unitaria avrebbe consentito di ritenere che essi costituissero presunzioni gravi, precisi e concordanti in ordine ai maggiori ricavi contestati al contribuente.

In particolare, sottolinea la Corte, dagli atti si evinceva infatti che almeno per tre cessioni immobiliari vi fosse una rilevante discordanza tra importo dei mutui e i prezzi dichiarati negli atti di cessione, mentre per le altre, si registrava comunque una certa divergenza, anche se non rilevante nell’ammontare.

Quanto poi alle dichiarazioni rese da alcuni degli acquirenti queste costituivano senz’altro indizi valutabili, essendo state peraltro effettivamente recepite nel PVC. con espresso riferimento ad apposito allegato.

Leggi qui un recente intervento sulle dichiarazioni di terzi

E sul punto la Corte richiama l’orientamento giurisprudenziale secondo cui, nel processo tributario, le dichiarazioni rese da un terzo, acquisite dalla Guardia di finanza e trasfuse nel processo verbale di constatazione, a sua volta recepito dall’avviso di accertamento, hanno valore indiziario, concorrendo a formare il convincimento del giudice, anche se non rese in contraddittorio col contribuente…

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