Agevolazioni prima casa: gioca la classificazione catastale, anche se l'immobile è adibito a studio professionale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8429 del 5 aprile 2018, ha confermato che, ai fini dell’agevolazione prima casa, ciò che rileva è la classificazione catastale dell’immobile, e pertanto, anche nell’ipotesi che lo stesso sia adibito a studio professionale, non potrà godere delle agevolazioni chi sia già possessore di immobile.

La sentenza

Ed invero, questa Corte ha già avuto modo di chiarire che in tema di agevolazioni fiscali, ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della “prima casa”, l’art. 1, nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito (nella specie, stipulato il 18 aprile 2007), condiziona l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare” senza più menzionare anche il requisito dell’idoneità dell’immobile, presente invece nella precedente formulazione della norma, sicché non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. Ed infatti, secondo questo indirizzo l’espressione “casa di abitazione” ha sicuramente, carattere oggettivo (come, peraltro, riconosciuto da questa Corte nella sentenza 10925/2003), con conseguente necessità di attenersi al parametro oggettivo della classificazione catastale dell’immobile, senza che assuma rilievo il concreto utilizzo dello stesso o la situazione soggettiva del contribuente – cfr. Cass.n. 25646/2015-“.

Analogamente – Cass. n. 25521 del 13/12/2016 – “ha ritenuto che, ai sensi dell’art. 1, nota seconda bis tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo ratione temporis vigente (e, quindi, nel testo in vigore al 19.7.2005) una delle condizioni per potere godere dell’agevolazione in questione è di non essere titolare di diritto di proprietà “di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

Non vi è più, pertanto, alcuna menzione della “idoneità” dell’immobile ad abitazione, presente invece nella precedente formulazione della su riportata disposizione. Ne consegue che in mancanza della locuzione “idoneità ad abitazione”, non può più porsi l’alternativa tra nozione oggettiva e nozione soggettiva di tale espressione (alternativa risolta da questa Corte in favore di quella soggettiva – v., tra le altre, Cass. n. 10925/2003 e Cass.n.100/2010, con conseguente necessità di valutare se l’immobile posseduto sia concretamente idoneo a soddisfare, per dimensioni e caratteristiche complessive, i bisogni abitativi del *contribuente e della sua famiglia)”.

Sulla base di tali considerazioni, secondo i massimi giudici, la sentenza impugnata è corretta ed immune dai vizi prospettati dal ricorrente, “avendo collegato all’esistenza di un immobile catastalmente classificato come abitazione la capacità di impedire la fruizione del beneficio fiscale dell’acquisto prima casa all’acquirente di altra abitazione, con atto del 25.2.2010, successivamente concluso nel medesimo comune”.

Brevi note

Per poter godere delle agevolazioni fiscali è necessario che:

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione; per gli italiani trasferiti all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere situato nel comune dove ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro (che può essere anche un soggetto non imprenditore), mentre per i cittadini emigrati l’abitazione può essere la prima casa, ovunque ubicata, nel territorio nazionale;
  • nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti [1]) l’acquirente dichiari:
    – di voler…
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