Rivalutazione dei terreni: il caso del terreno venduto a prezzo inferiore di quello di perizia

dopo la crisi che ha colpito il valori immobiliari può accadere di dover vendere un terreno ad un valore inferiore rispetto a quanto periziato, con grossi problemi: se non si agisce correttamente si rischia di vanificare l’effettuata rivalutazione e di dover pagare le imposte ordinarie sulla plusvalenza: ecco le due soluzioni possibili

La legge di Bilancio del 2018 ha riaperto ancora una volta i termini per fruire della rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni relative a società non quotate.  I predetti beni devono essere posseduti al 1° gennaio 2018 ed entro il 30 giugno dovrà essere redatta apposita perizia di stima giurata.

Entro la stessa data dovrà essere versata l’imposta sostitutiva dell’8 per cento applicata sul valore risultante dalla perizia. La medesima scadenza riguarderà il versamento della prima rata qualora il contribuente abbia deciso di fruire della rateazione della somma complessivamente dovuta.

I contribuenti saranno così tenuti ad effettuare una valutazione prospettica delle possibili operazioni al fine di valutare la convenienza dell’operazione di rivalutazione. Un punto essenziale sarà rappresentato dal valore risultante dalla perizia.  Infatti, se da una parte l’attribuzione al terreno di un valore elevato risultante dalla perizia conferirà al contribuente la ragionevole certezza della mancata realizzazione di plusvalenza, dall’altra potrebbe sussistere il concreto rischio della realizzazione di una minusvalenza. Tale circostanza potrebbe azzerare completamente i benefici della rivalutazione.

Si consideri ad esempio il caso in cui il contribuente abbia pagato il terreno per un importo pari a 100.000 euro. Tale importo risulta ora rivalutato a 1.000.000 di euro. L’imposta sostitutiva ammonta così a 80.000 euro, ma se la vendita viene effettuata proprio al prezzo di 1.000.000 di euro la plusvalenza risulta completamente azzerata e nessuna ulteriore imposta sui redditi risulta dovuta.

I problemi sorgono allorquando il corrispettivo dovuto a seguito delle vendita sia inferiore al valore peritato di 1.000.000 di euro. Si consideri ad esempio il caso in cui il prezzo di vendita sia pari a 900.000 euro. Secondo la prima interpretazione dell’Agenzia delle entrate, fornita con la Circ. n. 15/E del 1° febbraio 2002, se il prezzo di cessione è inferiore rispetto al valore risultante della perizia, il contribuente perderebbe i benefici della rivalutazione. Nell’esempio dovrebbe essere determinata una plusvalenza tassabile di 800.000 euro, pari alla differenza tra 900.000 e 100.000 euro. Invece facendo riferimento al valore peritato il contribuente dovrebbe determinare una minusvalenza pari alla differenza negativa tra il corrispettivo di 900.000 euro ed il valore oggetto di perizia, pari a 1.000.000 di euro.

Questa soluzione estremamente negativa è stata superata dall’Agenzia delle entrate con la Circ. n. 1/E del 15 febbraio 2013 che ha individuato due possibili vie di uscita.

La prima possibilità consiste nella dichiarazione in atto del valore di perizia anche se superiore al corrispettivo percepito. In questo caso il contribuente, pur liquidando l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastale sul valore risultante dalla perizia, conserverebbe i benefici della rivalutazione. Tornando all’esempio precedente le imposte sui trasferimenti dovrebbero essere comunque liquidate su 1.000.000 di euro. Invece, ai fini delle imposte sui redditi, considerando pienamente efficace l’operazione di rivalutazione il contribuente avrà realizzato una minusvalenza.

La seconda soluzione consiste nel predisporre una nuova perizia giurata con la determinazione del valore in misura inferiore rispetto alla prima perizia. In questo caso le imposte sui trasferimenti dovranno essere determinate facendo riferimento al minor valore risultante dalla seconda perizia. Il contribuente dovrà assolvere l’imposta sostitutiva dell’8 per cento compensando in diminuzione l’importo dovuto con l’importo versato in occasione della precedente rivalutazione. Pertanto se l’imposta assolta in precedenza è stata determinata con l’applicazione dell’aliquota del 4 per cento potrebbe verificarsi che, nonostante la diminuzione del valore il contribuente sia comunque tenuto a versare la predetta imposta…

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