Cessione di terreno edificabile da parte dell'imprenditore agricolo: IVA o imposta di registro?

Quesito: cessione di terreno edificabile da parte dell’imprenditore agricolo

Se un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ha una dimensione rilevante e viene normalmente coltivato dall’agricoltore anche al momento della vendita e magari anche successivamente, sussiste la strumentalità all’esercizio della attività agricola e quindi l’assoggettamento ad Iva? In altri termini, la cessione effettuata da un imprenditore agricolo di un terreno divenuto edificabile a seguito della modifica del piano regolatore deve considerarsi fuori del campo di applicazione dell’IVA e pertanto è soggetta all’imposta di registro in misura proporzionale?
Contrasto giurisprudenziale
Secondo un preciso orientamento giurisprudenziale (Cassazione sentenza n. 5366/1999) la cessione a titolo oneroso di un terreno agricolo divenuto edificabile, da parte di un imprenditore agricolo non è soggetta a Iva ma ad imposta di registro proporzionale sulla base delle seguenti argomentazioni. Il terreno agricolo, divenendo edificabile, perde la sua qualità di bene strumentale per l’impresa e, pertanto, non rientra tra le operazioni imponibili ai fini Iva di cui al Dpr 633/1972. Avendo il terreno assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, ha perduto la qualità di bene strumentale relativo all’impresa. Pertanto, detto bene è uscito dalla tipologia degli atti soggetti ad Iva considerati dall’art. 2, D.P.R. n. 633 del 1972, ed è quindi soggetto ad imposta di registro proporzionale. La decisione dell’imprenditore di escludere il terreno (divenuto edificabile a seguito di modifica del piano regolatore) ha tolto «in via definitiva» ad esso «il carattere originario di bene strumentale», con conseguente assoggettamento del relativo atto di cessione all’imposta di registro.
E’ soggetta ad imposta di registro la «cessione di un bene che a seguito di una destinazione diversa (area edificabile) da quella che aveva quando fu impiegato nell’attività d’impresa agricola viene a perdere il carattere originario di bene strumentale» (Cassazione nn. 1935/2001, 27576/2008, 8327/20141, 9148/2014 e 3436/2015).
In caso di cessione di terreno edificabile da parte di imprenditore agricolo, avendo il terreno assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, così perdendo la qualità di bene strumentale relativo all’impresa, deve ritenersi che detto bene sia uscito dalla tipologia degli atti soggetti ad IVA. La determinazione dell’imprenditore di escludere il bene (trasformatosi, per effetto di modifica del piano regolatore, in area destinata all’edificazione) dalla sua organizzazione, in linea con la sua mutata valenza economica, toglie, infatti, in via definitiva, ad esso il carattere originario di bene strumentale, con conseguente assoggettamento del relativo atto di cessione all’imposta di registro. Pertanto, il trasferimento di un terreno dapprima agricolo poi divenuto edificabile per successiva modifica del piano regolatore deve considerarsi fuori del campo di applicazione dell’IVA. La vendita di un terreno da parte di un imprenditore agricolo, successivamente divenuta edificabile in seguito ad una variazione del piano regolatore, non costituisce vendita di un bene strumentale e dunque non è operazione imponibile ex art. 1 del D.P.R. n. 633/1972. La cessione a titolo oneroso, da parte di impresa agricola, di un terreno che abbia acquisito la destinazione edificatoria, diversa da quella goduta nel momento in cui era stato impiegato nell’attività produttiva, non è soggetta a tassazione IVA.Una volta, infatti, che il terreno abbia assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, così perdendo la qualità di bene strumentale, cioè di bene relativo all’impresa, come desumibile dal coordinato disposto degli artt. 54 e 40 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, detto bene esce dalla tipologia degli atti soggetti ad IVA, di cui all’art. 2 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 (Cass. civ. Sez. VI – 5 Ordinanza, 06-06-2016, n. …

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