Accertamenti sulle compravendite immobiliari: il valore delle presunzioni

Con due recenti sentenze (nn. 11871 del 12 maggio 2017 e 13051 del 24 maggio 2017) la Corte di Cassazione è ritornata ad affrontare la valenza delle presunzioni nel campo dell’edilizia.
Le due sentenze
Cassazione Sentenza n. 11871/2017
La Commissione tributaria regionale ha confermato la decisione di primo grado che aveva annullato l’atto emesso, sulla base del Pvc redatto dalla G.D.F., nei confronti di una società di costruzioni per l’anno di imposta 2001.
Con detto avviso, l’Amministrazione aveva contestato una omessa fatturazione, contabilizzazione e dichiarazione, ai fini fiscali, di operazioni imponibili di vendita di immobili che l’Ufficio riteneva essere state concluse a prezzi superiori a quelli contabilizzati, prezzi che risultavano anche inferiori al valore di mercato.
Il giudice di appello ha escluso la fondatezza della pretesa erariale, “affermando che non era stato prodotto alcun documento che attestasse il pagamento, da parte degli acquirenti, di corrispettivi maggiori di quelli dichiarati, documenti necessari a giustificare un ipotetico ragionamento induttivo. Ha osservato che le parti erano libere di stabilire il prezzo, che è la risultante tra domanda ed offerta, e che il valore di mercato era irrilevante, potendo rilevare la capacità contrattuale influenzata anche da un bisogno di liquidità; ha evidenziato che nel caso specifico la contribuente aveva dimostrato la mancata corrispondenza tra le superfici riportate dall’Agenzia ed i dati catastali e che l’Agenzia non aveva giustificato la metodologia utilizzata per fissare i coefficienti, da ritenersi pertanto arbitrari ed aleatori”.
Per la Corte, “le riprese erano seguite ad una complessa attività investigativa svolta soprattutto mediante indagini bancarie a tutto campo e sulla scorta della documentazione extracontabile reperita, che aveva coinvolto non solo la società e la socia amministratrice, ma anche soggetti terzi, privi di autonoma disponibilità economica, ritenuti intestatari compiacenti di conti bancari, e, ancora, gli stessi acquirenti, all’esito della quale non solo erano state evidenziate operazioni sospette o, comunque, prive di giustificazione economica, ma era stata prospettata, in modo argomentato perché puntualmente ricollegato ad una pluralità di movimenti bancari, la interconnessione tra le varie operazioni ed un modus operandi ripetuto per più acquirenti da cui emergeva, sulla scorta di uno sviluppo argomentativo per presunzioni, la cospicua sottrazione di materia imponibile”.
Per la Corte, “la CTR non esamina alcuno degli elementi presuntivi offerti dall’Amministrazione, e non spiega le ragioni del rigetto, se non in modo assertivo, senza illustrare perché ne abbia escluso la rilevanza, laddove avrebbe dovuto esaminarli nel loro complesso, oltre che partitamente, ed esporre quale sia stato lo sviluppo logico giuridico della propria statuizione e gli elementi di fatto sui quali si sia fondata, debitamente comparandoli con quanto esposto dall’Ufficio. In realtà la CTR, sostanzialmente, si limita ad aderire alle prospettazioni della società e supporta la propria decisione sulla scorta di una asserita carenza di liquidità e di una generica libertà di contrattazione del prezzo, posta a giustificazione di un prezzo di vendita inferiore a quello di mercato, oltre su una differenza delle superfici accertate dall’Agenzia, senza nemmeno esplicitare sulla base di quali elementi di fatto sia pervenuta a tale convinzione”.
Cassazione sentenza n. 13051/2017
Nel caso in questione, il valore di circa venti cessioni di fabbricati risultava nettamente inferiore al valore normale, e per una delle vendite il prezzo dichiarato era inferiore al mutuo ipotecario richiesto dall’acquirente, e pertanto, ritenuta inattendibile la contabilità dell’imprenditore, l’Ufficio procedeva ad accertamento analitico presuntivo (ex art. 39 c. 1 lett. d d.P.R. 600/73, e art. 54 e 55 d.P.R. 633/72).
Su ricorso del contribuente, la C.T.P. …

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