Cessione di volumetria: le problematiche fiscali

La cessione della capacità edificatoria di un’area (cd. cessione del diritto di cubatura) è un contratto con il quale il proprietario di un fondo rinunzia, verso corrispettivo, all’utilizzazione di tutta o di una parte della volumetria utilizzabile per l’attività edificatoria sul suo terreno, a favore del proprietario di un altro fondo. Per effetto di tale passaggio, pertanto, il cedente distacca, in tutto o in parte, dalla propria area, il diritto di costruire nei limiti consentiti dal Piano Regolatore Generale e lo trasferisce definitivamente all’acquirente. Il trasferimento di cubatura è un atto tramite il quale il proprietario del fondo cui compete una determinata cubatura trasferisce definitivamente, a titolo oneroso, all’acquirente (a beneficio del fondo di costui), la facoltà di costruire sul proprio terreno aggiungendo la cubatura ceduta a quella già concessa dal piano regolatore. Il trasferimento di cubatura individua quel fenomeno per cui il proprietario di un’area normalmente edificabile trasferisce in tutto o in parte la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo al proprietario di un altro fondo, normalmente ubicato nella stessa zona urbanistica, il quale può sommare i propri diritti di edificazione a quelli acquisiti, in ogni caso nel rispetto dei limiti posti dalle norme urbanistiche e regolamentari vigenti.
INQUADRAMENTO GIURIDICO
L’inquadramento giuridico della cessione di cubatura rappresenta una questione civilistica assai complessa. Vi sono varie teorie che sono state elaborate per definire la natura giuridica della cessione di cubatura: in alcune prevale l’aspetto privatistico, in altre l’aspetto amministrativo1.
Secondo una precisa scelta interpretativa, la cessione della cubatura sarebbe paragonabile alla costituzione di un diritto di superficie.
Secondo diverso orientamento, l’atto di asservimento con cui viene trasferita la capacità edificatoria è assimilabile ad un negozio traslativo di diritto reale immobiliare ovvero ad un atto traslativo di un diritto reale (Cass. n. 6807/88).
Secondo ulteriore orientamento la cessione della cubatura va qualificata come servitù atipica2 ovvero quale atto costitutivo di una servitù , in quanto attributiva di un vantaggio che inerisce ai terreni come qualitas fundi (Cass. n. 2743/73), o come semplice limitazione legale al diritto di proprietà o, ancora, come rinuncia abdicativa notificata al Comune (Cass. n. 9081/88). La Corte di Cassazione, con sentenza n. 10979/2007, si è pronunciata sulla questione, affermando che “non è evidentemente ricavabile una definizione certa in ordine alla natura giuridica del diritto di cubatura, se non quella che si tratta di facoltà inerente al diritto di proprietà”.
TRATTAMENTO FISCALE
A) IMPOSIZIONE DIRETTA
Sotto l’aspetto dell’imposizione diretta (vedi norma di comportamento AIDC n. 189 del 01.10.2013) a norma dell’art. 9, comma 5, del Tuir bisogna distinguere la posizione soggettiva di chi pone in essere la cessione di cubatura: se il soggetto cedente agisce come impresa, la cessione di cubatura genererà una plusvalenza tassabile sulla differenza tra prezzo di cessione e costo non ammortizzato della cubatura stessa se l’area sottostante appartiene alle immobilizzazioni (o beni strumentali) ai sensi dell’art. 86 del Tuir.
Se invece l’aera cui la cubatura in vendita è connessa appartiene ai “beni merce”, ovvero a quei beni al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (imprese di costruzioni o imprese di trading immobiliare), la relativa cessione costituisce ricavo a norma dell’art. 85 del Tuir.
Se il soggetto cedente agisce in veste di privato cittadino, la cessione di cubatura genererà una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 68 del Tuir, sulla differenza tra costo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente e prezzo di cessione, e costituisce reddito diverso ai sensi dell’art. 67 TUIR.
Secondo la …

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