La disciplina dei contratti di locazione

Premessa
Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinato dalla Legge n. 431/1998 rubricata, per l’appunto, “disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo” e, nelle parti non abrogate, dalla Legge n. 392/1978 (limitatamente agli articoli 2,4,5 e 7).
Nella prassi comune gli aspetti maggiormente salvaguardati sono quelli caratterizzanti l’accordo fra locatore e conduttore ed, in particolare, il canone, la durata, la possibilità – ovvero il divieto – di sublocazione, nonché la gestione della risoluzione anticipata del contratto.
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Cosa che spesso invece non viene considerata è il trattamento fiscale ad essi riservato e le conseguenti – eventuali – agevolazioni.
In linea di principio generale, la Legge n. 431/1998, ha previsto due tipologie di contratti di locazione per gli immobili abitativi, vale a dire:

contratto c.d. “libero”;

contratto di locazione convenzionato.

Questi ultimi hanno, quale peculiarità, la possibilità di adottare, al sussistere di specifiche condizioni, agevolazioni fiscali a favore del locatore.
Obiettivo del presente Approfondimento è quello di analizzare nel dettaglio tutte le fattispecie contrattuali e di esaminarne i riverberi dal punto di vista fiscale.
Aspetti generali
La locazione è il contratto, di natura personale, con il quale una parte – locatore – si obbliga a far godere un bene all’altra – conduttore – per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo.
Dal punto di vista giuridico l’articolo 1, Legge n. 431/98 ne definisce l’ambito di applicazione, mentre l’articolo 2 le modalità di sottoscrizione in base, alternativamente, a due fattispecie:

contratto a canone libero (articolo 2, comma 1, Legge n. 431/98): “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni … Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”;

contratto a canone convenzionato / concordato (articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98): “in alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto … sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.

Dal punto di vista pratico la prima fattispecie, come evidente, non pone vincoli in termini di definizione dell’ammontare del canone – che può quindi essere liberamente concordato fra le parti – mentre in termini temporali è necessario che il contratto preveda una durata minima fissata dal legislatore in 8 anni (4 + 4).
Per entrambi le parti sarà comunque possibile disdire anticipatamente l’accordo previa comunicazione effettuata secondo le modalità previste dalla legge.
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