Il costruttore di immobili può essere un contribuente privato o deve essere titolare di partita IVA?

 
Premessa
Quando si acquista un immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecaria e catastale, bisogna ottemperare anche al pagamento dell’imposta di registro e in alcuni casi dell’IVA. L’acquirente di un fabbricato deve porre attenzione a verificare se il cedente sia un privato ovvero un soggetto passivo IVA, in quanto le imposte da versare differiscono notevolmente in relazione al soggetto che pone in essere l’operazione. Il valore delle imposte da corrispondere all’Erario varia in base ad alcuni parametri. Oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), lo stesso dipende anche dalla qualità del soggetto venditore:
– soggetto privato: in questo caso trova applicazione la disciplina disposta dal TUR che prevede il versamento a carico dell’acquirente di imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale;
– soggetto passivo IVA: in questo caso al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’IVA da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia.
Ne deriva che, anche per l’acquirente, i costi complessivi da sostenere variano in relazione al fatto che l’acquisto sia posto in essere da un privato o da un’impresa. Le cessioni di immobili sono soggette ad Iva o all’imposta di registro a seconda della natura dei soggetti cedenti che intervengono nella compravendita (impresa/privato) e della tipologia di immobili ceduti (abitativi/strumentali). Tale principio, definito di “alternatività” dell’applicazione dell’Iva rispetto all’imposta di registro è contenuto nell’articolo 40 del Dpr 131/86 (Testo unico in materia di Registro) ed ha lo scopo di evitare la doppia imposizione. In linea di principio, quindi, tutti gli atti soggetti ad Iva devono essere registrati con l’applicazione dell’imposta di registro in misura fissa.
Iva – il presupposto soggettivo: costruzione e vendita di appartamenti
Occorre attribuire al costruttore e venditore di immobili la qualifica d’imprenditore ovvero la figura dell’imprenditore, qual’è definita dagli artt. 2082 c.c e 1 e 4 del D.P.R. n. 633 del 19721 in presenza dei requisiti di legge (professionalità, abitualità…). E’ comunque da considerare soggetto d’imposta iva2 la persona fisica che eserciti un’attività economica come la costruzione e vendita di immobili, per ricavarne introiti aventi un certo carattere di stabilità3.
Le cospicue (per entità economiche) e ripetute vendite (pluralità delle vendite) di immobili fatte dal contribuente (costruttore), le movimentazioni finanziarie e bancarie dello stesso configurano il concetto di esercizio di attività d’impresa abituale e professionale4. Secondo la Corte di giustizia (in causa Galin Kostov, 27 e 31), è da considerare soggetto passivo d’imposta anche la persona fisica che eserciti un’attività economica, ossia un’attività di produzione, di commercializzazione o di prestazione di servizi. Inoltre, sempre secondo il giudice comunitario (in causa Fuchs, 16), il concetto stesso di attività economica, ai sensi della sesta direttiva, comprende in sè “tutte le operazioni che comportino lo sfruttamento di un bene, materiale o immateriale, per ricavarne introiti aventi un certo carattere di stabilità”. Deve considerarsi impresa di costruzione quella che svolge anche occasionalmente l’attività di produzione di immobili, ma tale criterio trova applicazione sempre che ricorrano tutti gli altri requisiti soggettivi ed oggettivi, previsti dall’art. 2082 c.c..
Tra questi principalmente quello che l’attività, se pure non continuativa ed esclusiva, sia professionale; concetto questo ribadito anche dall’art. 4 del D.P.R. n. 633, e l’altro che l’attività sia economica, avente cioè uno scopo …

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