Terreni su cui insistono fabbricati: l’OIC 16 rende obbligatoria la separazione IN CONTABILITA’ tra il valore dei terreni e quello dei fabbricati che insistono sugli stessi, mentre in precedenza costituiva una semplice facoltà

di Fabio Carrirolo

Pubblicato il 28 febbraio 2015

il valore dei fabbricati deve essere obbligatoriamente separato dal valore dei terreni su cui insistono: tale obbligo nasconde alcune insidie, anche di tipo fiscale...

Aspetti generali

Il processo di aggiornamento dei principi contabili nazionali procede da alcuni anni, a cura dell'OIC, ed è finalizzato alla rielaborazione delle nostre norme contabili interne alla luce delle innovazioni che hanno interessato i principi contabili internazionali e la loro progressiva attuazione sul piano interno, nell'ambito di progetti che hanno ricevuto impulso dalla Commissione Europea.

In particolare il presente contributo si rivolge alla separazione tra valore dei terreni e quello dei fabbricati che insistono sugli stessi, che viene ora reso obbligatorio mentre in precedenza costituiva una semplice facoltà.

Era infatti concessa la facoltà di non scorporare il valore del terreno nel caso in cui lo stesso tendesse a coincidere con il valore dell’eventuale fondo di ripristino alla data di chiusura (che non era, quindi, rilevato in bilancio).

La nuova versione dell’OIC 16, in linea anche con il divieto di compensazione, richiede di scorporare in ogni caso il valore del terreno e, contestualmente, di creare il fondo di ripristino.

La questione richiede una lettura coordinata con quanto stabilito, dal punto di vista fiscale, dal D.L. n. 223/2006, convertito dalla L. n. 248/2006.



La prassi contabile pregressa

La possibilità di sottoporre ad ammortamento i terreni è esclusa dalla circostanza che gli stessi sono beni non deteriorabili nel tempo.

La prassi contabile nazionale – PCDC, e successivamente OIC, n. 16 – ha stabilito che, se il valore del fabbricato incorpora anche quello del terreno, il valore di quest’ultimo deve essere scorporato, sulla base di stime, ai fini del processo di ammortamento; il valore del terreno può tuttavia essere ammortizzato unitamente a quello del fabbricato se l’area assume valore solamente per il fatto che su di essa insiste il fabbricato.



I principi contabili internazionali

Nel contesto dei principi contabili internazionali, lo IAS 16 [par. 58] prevede la netta separazione contabile del costo di acquisto del terreno dal costo di acquisto del fabbricato nell’ambito del processo di ammortamento, anche se i due beni sono stati acquistati congiuntamente.

Dunque, sotto il profilo contabile, le imprese che adottano gli IAS sono obbligate a fornire separata indicazione in bilancio del valore del terreno e di quello del fabbricato, e l’ammortamento è ammesso solamente per quest’ultimo.



Le previgenti disposizioni fiscali

Ai fini fiscali, prima del 2006 era generalmente ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento di un terreno afferente un fabbricato, in quanto il costo sostenuto per la sua acquisizione costituiva parte del costo fiscale del fabbricato edificato sul terreno stesso.

Secondo l’originario schema di TUIR, il costo dei fabbricati strumentali per natura doveva essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituivano pertinenza, anche se poteva essere assunto al lordo di tale costo per i fabbricati costruiti o acquistati prima dell'entrata in vigore del testo normativ