Disciplina agevolativa per trasferimenti di immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati

La normativa di riferimento

L’articolo 33 comma 3 della Legge n. 388 del 23.12.2000 (Finanziaria 2001) stabilisce: “I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento”.

L’articolo 76 della Legge n. 448 del 28.12.2001 (Finanziaria 2002) precisa: “Il regime fiscale previsto dall’articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si intende applicabile nei confronti dei trasferimenti di beni immobili, compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento, anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico”.

Occorre fin da subito osservare come la disposizione originaria di cui all’articolo 33 citato – poi abrogata dall’art. 36, comma 15, del D.L. n. 223/2006 – è stata in seguito riproposta, con alcune specificità, dall’art. 1, commi da 25 a 28, della L. n. 244 del 24 dicembre 2007 (Finanziaria 2008).

In particolare, con la Finanziaria per il 2008, è stata riscritta la tassazione dei trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione di programmi di edilizia residenziale comunque denominati, prevedendo per la prima volta l’introduzione della fattispecie all’interno dei testi normativi di riferimento per quanto riguarda l’imposta di registro (D.P.R. n. 131/1986) e le imposte ipotecaria e catastale (D.Lgs. n. 347/1990) .

Come acutamente osservato in dottrina, è rilevante notare che “sulla base di tale inserimento, tecnicamente non si tratta più di una agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta nell’ambito della disciplina base ordinaria di un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei trasferimenti immobiliari” (1).

Ad ogni modo, l’interpretazione del regime agevolativo in esame si è rivelata foriera di interessanti percorsi argomentativi, talvolta battuti abbracciando una logica restrittiva, talaltra tenendo in considerazione aspetti peculiari che possono verificarsi nella realtà dei traffici giuridici.

L’interpretazione “restrittiva” o “soggettiva” delle disposizioni agevolative

La Corte di Cassazione, di recente, con l’ordinanza n.4670/2014, ha ribadito l’orientamento restrittivo tradizionalmente proposto in materia di interpretazione della disciplina delle agevolazioni fiscali, secondo cui la norma di favore si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, entro cinque anni dall’acquisto, ad opera dello stesso soggetto acquirente.

I giudici, per il caso specifico, hanno affermato che “la disposizione agevolativa in esame, ispirata alla ratio di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare infatti di stretta interpretazione, ai sensi dell’art.14 delle Preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente”.

In senso conforme, si veda anche Cass. 7438/2009 la quale testualmente afferma: “va premesso che la norma è di stretta interpretazione a sensi dell’art. 14 Preleggi. La tesi sostenuta dalla sentenza impugnata (ossia l’estensione dell’agevolazione anche in caso di rivendita nel quinquennio) trova un primo ostacolo nell’ultima parte del comma ove fa riferimento al trasferimento al singolare e senza alcuna specificazione. Ritenendo l’applicabilità, come nella sentenza impugnata, del beneficio al…

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