La forza probatoria dei valori OMI

Il fatto

La Commissione Tributaria Regionale di Firenze, con la sentenza n. 1834/13/14 del 29 settembre 2014, ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso una sentenza di primo grado in materia di rettifica del valore di beni ex art. 51 e 52 DPR 131/86.

Nella fattispecie trattavasi di un’unità immobiliare ad uso commerciale posta nel Comune di Forte dei Marmi, in zona centrale e molto apprezzata dal mercato immobiliare; l’Agenzia delle Entrate, sulla base di una perizia appositamente redatta dall’Agenzia del Territorio a seguito di verifica dei dati catastali, sopralluogo esterno e comparazione con il prezzo di vendita di un altro immobile poco distante da quello in esame, rettificava il valore dell’immobile da € 1.650.000,00 come dichiarato ad € 2.016.000,00.

Difatti nella perizia si dava atto dei seguenti elementi:

  • descrizione e riferimenti catastali dell’immobile, sviluppato su due livelli e composto da locali di servizio posti al piano interrato ed ampio vano destinato all’esercizio dell’attività al piano terra, oltre ad un cortile ad uso esclusivo, per una superficie lorda complessiva di circa 240 mq ragguagliata, in applicazione degli specifici coefficienti di ragguaglio, a 168 mq.

  • sopralluogo esterno, che aveva consentito di apprezzare taluni elementi caratteristici dell’immobile poi riportati nella perizia con dovizia di particolari.

  • Indagine conoscitiva con riferimento ad immobili analoghi situati nella medesima zona e successive valutazioni in relazione alle specifiche condizioni dei beni in esame (ubicazione, consistenza, tipologia costruttiva, vetustà, stato di manutenzione, pertinenze ecc.)

  • Confronto con una compravendita effettuata nello stesso anno, nella medesima località ed avente ad oggetto un altro immobile commerciale situato a soli 350 metri di distanza da quello per cui è causa, venduto al prezzo di € 27.500,00/ mq.

L’Agenzia del Territorio, a seguito degli elementi raccolti in esito all’attività istruttoria, aveva assegnato all’immobile in esame un valore unitario di € 12.000,00/ mq. (mentre il valore dichiarato in atti era di € 9.820,00/mq.); valore peraltro confermato dal confronto con la compravendita immobiliare menzionata nella perizia che, avendo ad oggetto un immobile pressoché adiacente ma con una migliore ubicazione ed una minore consistenza di quello peritato, rendeva verosimile il valore di € 12.000,00/mq assegnato a quest’ultimo di gran lunga inferiore (oltre la metà) rispetto al valore dichiarato in atti per la vendita dell’immobile adiacente.

I contribuenti (venditore e acquirente) impugnavano, con distinti ricorsi poi riuniti, l’avviso di rettifica e liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate per il recupero delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute dalle parti sulla base del valore dell’immobile accertato.

I ricorrenti eccepivano l’illegittimità dell’avviso per congruità del corrispettivo dichiarato, considerata anche la sua conformità ai valori OMI relativi ad immobili commerciali dello stesso tipo e situati nella medesima zona, e comunque per carenza probatoria sulla congruità del valore rettificato. Di poi, veniva contestata l’illegittimità dell’avviso impugnato per carenza di motivazione, data dal mero richiamo alla perizia dell’Agenzia del Territorio che, secondo i ricorrenti, oltre a non esporre il criterio di calcolo per la determinazione del nuovo valore dell’immobile compravenduto era altresì errata laddove poneva a confronto due immobili in verità incomparabili per consistenza (minore nell’uno e maggiore nell’altro) ed ubicazione (migliore nell’uno e peggiore nell’altro).

L’ufficio si costituiva in giudizio rilevando la legittimità dell’avviso di rettifica e liquidazione sia dal punto di vista della motivazione, poiché faceva espresso riferimento alla perizia di stima del Territorio debitamente allegata, sia nel merito poiché gli elementi addotti dai ricorrenti a sostegno della congruità del valore…

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