Il contratto di rent-to-buy: una panoramica

Premessa generale

L’articolo 23 del decreto legge n. 133-2014 ,in vigore dal 13 settembre 2014 e noto come sblocca Italia ,si occupa della problematica del “rent to buy”, ovvero dell’affitto a riscatto. Tale operazione è adatta per coloro che hanno intenzione di acquistare un immobile, godendo immediatamente dello stesso, mediante il pagamento di un canone periodico e rinviando ad un momento successivo l’acquisto definitivo e la corresponsione del relativo prezzo, dal quale devono essere scomputati, per intero o parzialmente, i canoni precedentemente corrisposti. Il decreto sblocca Italia ammette il contratto “rent to buy” per i fabbricati a destinazione abitativa, strumentale, nonché per i terreni e riguardi tutti i soggetti ovvero privati, imprese, professionisti…, sia nella parte del “futuro acquirente” e sia nella parte del “futuro cedente”.

L’’articolo 23 D.L. n.133/14, al fine di tutelare entrambe le parti (futuro acquirente e futuro cedente), prevede la trascrizione del contratto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, richiedendo che la stipula del contratto avvenga per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni” con lo scopo di tutelare il “futuro acquirente” per tutto il periodo di godimento dell’immobile e sino all’ipotizzata data di acquisto (comunque non oltre il decennio dalla data di sottoscrizione).

Per tutelare il “futuro cedente”è prevista la determinazione del numero di canoni non pagati, anche non consecutivi, che fa scattare la risoluzione del contratto e pertanto il numero minimo di canoni non pagati che fa scattare la risoluzione non può essere inferiore a 6 (1/20 di 120). Infine viene disposto che in materia di gestione dell’Immobile si applicano le disposizioni previste per l’usufrutto ,quelle riguardanti la suddivisione delle spese di manutenzione (articoli da 1004 a 1007 del codice civile), e quelle riguardanti le pretese di terzi di cui agli articoli 1012 e 1013 del codice civile.

 

IL CONTRATTO DI “RENT TO BUY”

In buona sostanza il decreto legge n.133-2014 prevede che il contratto “rent to buy” venga trascritto come un contratto preliminare di compravendita (questo comporta l’obbligo della stipula del contratto per atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione attribuisce particolari garanziea favore del “promissario acquirente” (effetto di prenotazione del bene per 10 anni) in quanto la trascrizione del “preliminareprevale sulle successive trascrizioni fatte dal venditore.

La trascrizione inoltre prevede anche il privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti del futuro acquirente in caso di inadempimento del venditore (art. 2775-bis c.c.) e, ad esempio, in caso di fallimento del concedente, il conduttore ha diritto di rivalsa sul ricavato dall’asta dell’immobile per la quota dei canoni imputata a corrispettivo (la quota residua è imputata alla locazione e non va pertanto restituita).

In via generale il contratto si può definire nel seguente modo:

1) il soggetto denominato “futuro acquirente” tramite il pagamento di un canone determinato in un certo numero di anni, può utilizzare immediatamente l’immobile;

2) alla fine del periodo stabilito avviene la compravendita vera e propria, con compensazione totale o parziale di quanto pagato anticipatamente per la disponibilità dell’alloggio.

 

Le parti godono di ampia autonomia negoziale, potendo liberamente determinare: la durata della fase “del godimento”, della successiva compravendita e la quota di canone imputabile a corrispettivooltre ad eventuali diritti di recesso, clausole penali/condizionali, la possibilità di cedere il contratto e di regolamentare gli effetti dell’inadempimento. La suddivisione della rata mensile tra quota c/godimento e quota c/capitale è liberamente pattuita dalle parti in base al…

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