La dichiarazione dei redditi delle locazioni non percepite: che fare, in concreto, se l’inquilino non paga?

I redditi di locazione devono essere dichiarati indipendentemente dalla loro percezione ed entrano di diritto nell’imponibile IRPEF.
In tempi di persistente crisi economica come quelli che stiamo vivendo, la norma contenuta nell’art. 2 del D.P.R. n. 917/1986 non rassicura nè i conduttori di immobili ad uso abitativo e/o commerciale (i quali, sempre più spesso, si trovano in difficoltà sul pagamento del canone pattuito) nè il proprietario dell’immobile, tenuto al pagamento delle imposte sul reddito, indipendentemente (o quasi) dalla morosità dell’inquilino.
Se, infatti, il comma 1 del citato articolo 26 detta la regola generale (“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33 , per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”), lo stesso comma prosegue disciplinando la deroga, relativa ai canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti a causa di morosità, nonché la condizione per il recupero delle imposte pagate sui predetti canoni non percepiti (“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”).
 
Quindi che fare, in concreto, se l’inquilino non paga?
L’eccezione contenuta nella seconda parte del primo comma dell’articolo 26 del TUIR (inserita, a decorrere dal 1° gennaio 1998, dall’art. 8 della L. n. 431/1998) è applicabile a condizione che:

si tratti di immobili locati ad uso abitativo (resterebbero, quindi, escluse le locazioni commerciali);

sia stato avviato e concluso il procedimento giurisdizionale che abbia decretato lo sfratto per morosità: in pendenza (o in assenza), il canone di locazione deve essere dichiarato anche se non percepito;

è possibile non dichiarare i canoni di competenza del periodo d’imposta non percepiti se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento giudiziario di sfratto per morosità del conduttore, limitatamente alla parte che il giudice ha accertato come non riscossa;

qualora il giudice confermi la morosità anche per i periodi antecedenti, con riguardo alle imposte già versate per effetto dei canoni venuti a scadenza, al locatore è riconosciuto un credito di imposta di ammontare pari alle imposte già pagate e tale credito può: a) essere chiesto in compensazione anche dall’imposta relativa ad altre tipologie reddituali; b) essere riportato negli esercizi successivi; c) essere richiesto a rimborso, nel termine decennale di decadenza.

Dunque, le condizioni richieste dall’art. 26 per escludere i canoni non riscossi dal reddito complessivo, consentendo al proprietario dell’immobile (sempre che il provvedimento giudiziario di convalida di sfratto arrivi prima della presentazione della dichiarazione dei redditi) di dichiarare esclusivamente la (minore) rendita catastale, invece del reddito fondiario relativo ai canoni non riscossi, sono le seguenti:

che l’immobile risulti locato ad uso abitativo;

che il conduttore dell’immobile risulti moroso rispetto ai canoni locativi;

che si sia concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

L’esatta quantificazione del credito d&…

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