Locazioni non registrate: gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale

di Ignazio Buscema

Pubblicato il 20 marzo 2014

è incostituzionale la norma che prevede la riduzione dell'affitto al minimo per i proprietari che non registrano i contratti di locazione: ecco gli effetti pratici (civili e fiscali) di questa sentenza

E’ incostituzionale la norma1 che prevede la riduzione dell'affitto al minimo per i proprietari che non registrano i contratti d'affitto.

Deve dichiararsi l'illegittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale), per contrasto con l’art. 76 della Costituzione, sotto il profilo del difetto di delega2, nella parte in cui prevedono un meccanismo di sostituzione sanzionatoria della durata del contratto di locazione per uso abitativo e di commisurazione del relativo canone in caso di mancata registrazione del contratto entro il termine di legge3, nonché l’estensione di tale disciplina, e di quella relativa alla nullità dei contratti di locazione non registrati, anche alle ipotesi di contratti di locazione registrati nei quali sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo, o di contratti di comodato fittizio registrati (Corte Costituzionale sentenza n. 50 del 14 marzo 2014.

La Corte Costituzionale, quindi, con la sentenza n. 50 del 14 marzo 2014, ha dichiarato “l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23” per “contrasto con l’art. 76 della Costituzione”, ossia per difetto di delega.I commi 8 e 9 in questione prevedevano che “Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono stati registrati entro il termine stabilito dalla legge”, aiContratti di locazione registrati nei quali sia stato indicato un corrispettivo inferiore a quello effettivo” e nei casi in cui sia stato “registrato un comodato fittizio”, “si applica la seguente disciplina:

  1. la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;

  2. al rinnovo si applica la disciplina di cui all’art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, in base al quale il contratto di locazione viene rinnovato per un periodo di 4 anni, fatti salvi alcuni casi specifici);

  3. a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.

Risulta evidente come la sanzione tributaria per l’omessa registrazione (totale o parziale) supera il proprio ambito di applicazione ed incide su una normativa prettamente civile, a tal punto che interviene sul contratto (come predisposto dalle parti) modificandolo e trasformandolo senza la volontà delle parti; in altri termini una sanzione tributaria trasforma un contratto, disapplicando buona parte dei principi generale posti a tutela dell'autonomia negoziale.



Effetti erga omnes ed ex tunc

Occorr devono tenere conto ,in ordine ai contratti già registrati o da registrare con l’applicazione del regime ex lege fissato dai commi 8 e 9 dell’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, dei seguenti capisaldi.

A seguito della declaratoria di incostituzionalità non deve essere più applicato il regime ex lege previsto dai commi 8 e 9 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, ma occorre registrare i contratti prendendo in considerazione esclusivamente il canone di locazione effettivamente pattuito (e non più, quindi, quello determinato in base alla lettera c del comma 8 in questione)4. Per il futuro, (dalla data di pubblicazione della sentenza della corte costituzionale sulla gazzetta ufficiale), i contratti di locazione non registrati o registrati parzialmente o i contratti di comodati fittizi, non potranno essere modificati ex lege.

Sono cancellati gli “sconti” previsti per gli affittuari che denunciano contratti in nero. L’inquilino non può ormai registrare di propria iniziativa il contratto d’affitto, presso un qualsiasi ufficio delle Entrate, al fine di ottenere un canone annuo pari al triplo della rendita catastale, più adeguamento Istat.Una somma, quindi, inferiore fino al 70-80% rispetto alle cifre di mercato.

Per quanto concerne gli effetti prodotti dalle sentenze della Corte Costituzionale, si sottolinea che le “sentenze di accoglimento” della Corte Costituzionale (in base al combinato disposto dell’art. 136 della Costituzione e dell’art. 30, c. 3, legge 11 marzo 1953, n. 87) producono efficacia erga omnes ed ex tunc (vale a dire anche relativamente ai rapporti sorti anteriormente alla declaratoria di illegittimità)5.

L’efficacia retroattiva delle “sentenze di accoglimento” trova un limite nei cosiddetti “rapporti esauriti”, vale a dire in quei rapporti che sono stati definitivamente risolti a livello giudiziario o che non sono comunque più azionabili.6

Per “rapporti esauriti7 si intendono sia quelle situazioni “che sul piano processuale hanno trovato la loro definitiva e irretrattabile conclusione mediante sentenza passata in giudicato, i cui effetti non vengono intaccati dalla successiva pronuncia di incostituzionalità” sia “i rapporti rispetto ai quali sia decorso il termine di prescrizione o di decadenza stabilito dalla legge per l’esercizio dei diritti ad essi relativi (così, ad esempio, nei casi in cui sia decorso il termine di impugnazione di un avviso di accertamento oppure il termine previsto per presentare istanza di rimborso di imposte versate)”.In queste ultime ipotesi, ci si trova dinanzi a situazioni non più contestabili in giudizio.



Conseguenze pratiche

Le pronunce della Corte costituzionale hanno effetto anche per il passato. Quindi finiscono nel nulla anche i contratti che sono stati registrati dagli inquilini e dai funzionari del Fisco a partire dal 6 giugno 2011. Le super-sanzioni, infatti, sono scattate 60 giorni dopo l’entrata in vigore del decreto, che era il 7 aprile 2011. In pratica, i proprietari potranno chiedere agli inquilini di liberare l’abitazione,8 perché il contratto cadrà insieme alla norma di