La certificazione energetica degli edifici

di Celeste Vivenzi

Pubblicato il 23 novembre 2013



in fase di trasferimento della proprietà di un immobile o della sottoscrizione di un contratto di locazione è diventato obbligatorio allegare l'attestazione energetica al contratto, pena la nullità!

Il Consiglio Nazionale del Notariato, attraverso il recente studio n. 657/2013/C, ha fornito importanti chiarificazioni in merito al tema dell'attestazione energetica dopo le novità introdotte dal D.L. n. 63/2013 convertito nella Legge n.90/2013.

 

La nuova normativa identifica due tipologie di attestato ovvero:

1) ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA (AQE): lo scopo del certificato è quello di garantire il controllo del rispetto, in fase di costruzione o ristrutturazione degli edifici, delle prescrizioni energetiche degli edifici; tale attestato di qualificazione energetica può essere predisposto ed asseverato da un professionista abilitato alla progettazione o alla realizzazione dell’edificio (quindi un tecnico non necessariamente estraneo alla proprietà);

2) ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE): ha sostituito, a far data dal 6 giugno 2013, il precedente attestato di certificazione energetica ed ha lo scopo di fornire tutte le informazione al proprietario, all’acquirente(anche a titolo gratuito) e al locatario circa la prestazione energetica ed il grado di efficienza energetica degli edifici.L’attestato di prestazione energetica deve “classificare” gli edifici ovvero attribuire a ciascun edificio una determinata “classe energetica” (da “A+” per gli immobili a maggior efficienza energetica a “G” per gli immobili più scadenti). L’attestato di prestazione energetica deve inoltre essere rilasciato da esperti qualificati ed indipendenti.

 

IL NUOVO OBBLIGO DI DOTAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Per il perseguimento degli scopi che la normativa attribuisce alla nuova certificazione energetica, tutti gli edifici che comportino un consumo energetico devono essere dotati dell’APE e l’obbligo riguarda sia gli interi edifici che le singole unità immobiliari che li compongono.

 

LE DIVERSE TIPOLOGIE DEGLI EDIFICI INTERESSATI ALLA NUOVA ATTESTAZIONE

Sono interessati alla nuova normativa i seguenti edifici:

1) i nuovi edifici, ovvero quelli costruiti in forza di un permesso di costruire o di una denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata dopo il 08/10/2005, devono dotarsi dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità; l’attestato, nel caso di specie, è prodotto a cura del costruttore, del committente della costruzione o dalla società di costruzione che opera direttamente;

2) ristrutturazioni importanti (sono quelle che interessano oltre il 25% della superficie dell’intero edificio): queste tipologie di immobili devono dotarsi dell’attestato di prestazione energetica prima del rilascio del certificato di agibilità;

3) altri edifici: la norma stabilisce che “nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l'attestato di prestazione energetica”. I casi riguardano: trasferimenti sia a titolo oneroso che gratuito; nuovi contratti di locazione; tutti i fabbricati già esistenti che comportino un consumo energetico.

 

LE SANZIONI PREVISTE PER LE VIOLAZIONE IN MATERIA

Il D.L. n. 63/2013 ha introdotte “nuove” sanzioni per il caso di violazione dell’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica, anche per i fabbricati esistenti.

 

SCHEMA DELLE SANZIONI

1) SANZIONE AL COSTRUTTORE/PROPRIETARIO PER EDIFICI DI NUOVA COSTRUZIONE O SOTTOPOSTI A RISTRUTTURAZIONI IMPORTANTI

Il costruttore o il proprietario sono puniti con una sanzione amministrativa non inferiore ad € 3.000 e non superiore ad € 18.000. Per gli edifici di nuova costruzione o sottoposti a “ristrutturazioni importantila certificazione energetica è condizione per il rilascio del certificato di agibilità e pertanto la mancata dotazione comporta, oltre alla sanzione, anche il mancato rilascio dell’agibilità.

2) SANZIONE OBBLIGO DI APE PER VENDITA DI EDIFICI

Il proprietario è punito con una sanzione non inferiore ad € 3.000 e non superiore ad € 18.000.

3) SANZIONE PREVISTA PER LA STIPULA DI NUOVI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Il proprietario è punito con una sanzione non inferiore ad € 300 e non superiore ad € 1.800.

4) OBBLIGO DI RIPORTARE I PARAMETRI ENERGETICI NELL'ANNUNCIO DI VENDITA/LOCAZIONE

Il responsabile dell'annuncio è punito con una sanzione non inferiore ad € 500 e non superiore a euro 3.000; la sanzione colpisce il responsabile dell’annuncio, ovvero il proprietario se lo stesso ha provveduto in proprio, ovvero il mediatore se a lui è stata affidata la trattativa.

 

OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL'ATTESTAZIONE

La Legge n. 90/2013 ha inoltre disposto quanto segue “l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

 

Il Notariato ha anche chiarito i comportamenti da tenere in base ad alcune specifiche tipologie contrattuali.

- Contratto di trasferimento di immobile in esecuzione di verbale di separazione consensuale omologato o in esecuzione di sentenza di divorzio: si ritiene soggetto all’obbligo di allegazione.

- Contratto preliminare: non vi è obbligo di allegazione.

- Rinuncia abdicativa: non c’è l’obbligo di allegazione se la rinuncia è posta in essere senza corrispettivo nell’interesse esclusivo del rinunciante; l’obbligo sussiste invece nel caso di rinuncia a titolo oneroso orinuncia posta in essere a titolo donativo.

- Cessione o conferimento in società di azienda: sono state regolamentate due ipotesi ovvero: 1) la sub-locazione: essendo un nuovo ed autonomo contratto di locazione sussiste l'obbligo di allegazione; 2) cessione del contratto: non vi è trasferimento di un nuovo diritto ma solo un subentro nel contratto di locazione in essere e pertanto non sussiste l'obbligo di allegazione.

- Affitto di azienda con immobile utilizzato per lo svolgimento dell’attività d’impresa detenuto in forza di contratto di locazione: non sussiste alcun obbligo di allegazione.

 

La norma infine chiarisce che l’obbligo di allegazione è posto a pena di nullità del contratto e, in particolare, occorre ribadire quanto segue: la nullità può essere fatta valere da chiunque; può essere rilevata d’ufficio dal giudice; l’azione per farla dichiarare non è soggetta a termini di prescrizione.

 

19 novembre 2013

Celeste Vivenzi

 

precisazione: la risoluzione n. 83/E del 22/1/2013 dell'Agenzia delle Entrate ha precisato che l'attestato di prestazione energetica non è soggetto all'imposta di registro ne di bollo. La predisposizione di una copia autentica comporta la necessità, invece, di applicazione di una marca da bollo di euro16 per ogni facciata