Cessione di cubatura: riflessi fiscali

Con la Norma di comportamento n. 189 del 01.10.2013, l’AIDC ha fornito la propria interpretazione in merito al trattamento impositivo, sia con riferimento all’imposizione diretta che quella indiretta, del contratto di cessione di volumetria edificabile, tramite il quale viene trasferita una determinata “cubatura“, in modo tale da renderla utilizzabile da parte di un soggetto diverso dal proprietario del terreno cui detta volumetria originariamente compete.

Il contratto in oggetto (assimilabile alla compravendita di un diritto reale di godimento su cosa altrui) si compone di due atti distinti, sia pure tra loro collegati: il primo, di natura privatistica, tra i proprietari dei terreni (con preventivo accordo del Comune per la successiva edificabilità); il secondo che si concretizza, invece, in un provvedimento della Pubblica Amministrazione, e come tale di natura pubblicistica, con cui viene autorizzata, a favore del cessionario della volumetria, la realizzazione sul terreno di un fabbricato di cubatura maggiorata in misura pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Quanto al regime dell’imposizione diretta, l’AIDC ritiene necessario distinguere se il cedente è un soggetto privato, ovvero un soggetto esercente attività d’impresa. Nel primo caso (cessione attuata al di fuori dell’esercizio d’impresa), l’eventuale plusvalenza è considerata, ai fini dell’imposizione diretta, un reddito diverso soggetto a tassazione a norma dell’art. 67, c. 1, lett. b, del TUIR con la conseguente possibile rideterminazione del valore dei terreni edificabili ai sensi della Legge n. 448/01 e successive proroghe.

Al riguardo, è bene rammentare che, nella circolare n. 1/E del 15 febbraio 2013, l’Amministrazione Finanziaria aveva precisato che i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale, avrebbero potuto usufruire della procedura di rideterminazione del valore dei diritti edificatori a condizione che:

  • il contribuente risultasse il titolare dei diritti in parola alla data del 1° gennaio 2013;

  • fosse stata redatta apposita perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2013 (ovvero entro la data dell’eventuale atto di cessione);

  • fosse stata versata entro il 30 giugno 2013 ( 1 luglio 2013) la relativa imposta sostitutiva dovuta, ovvero soltanto la prima rata, in caso il contribuente avesse optato per il pagamento rateizzato.

Nella richiamata norma di comportamento dell’AIDC viene altresì precisato che, nel caso di cessione di tutta la volumetria edificabile, alla successiva alienazione del terreno (svuotato di ogni possibilità edificatoria) non risulta più applicabile “in ogni caso” l’art. 67 c.1 lett. b) del TUIR per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione“: resta applicabile, comunque, la prima parte dell’art. 67, c. 1, lett. b) del TUIR nel solo caso di acquisto del terreno nel quinquennio precedente. In altri termini, la tassazione dell’eventuale plusvalenza sul terreno spogliato della volumetria, quindi privo dei requisiti di edificabilità, verrà tassata alla stregua di una cessione immobiliare, solamente se l’acquisto è avvenuto nel quinquennio antecedente.

Qualora, invece, la cessione di cubatura viene effettuata da un soggetto imprenditore, il cedente realizzerà un ricavo ex art. 85 TUIR, a condizione che il terreno risulta iscritto tra le rimanenze, ovvero una plusvalenza patrimoniale ex art. 86 TUIR se il terreno è iscritto fra le “immobilizzazioni”. Al riguardo, osserva l’AIDC, la cessione della volumetria edificabile (totale o parziale) potrebbe, peraltro, “giustificare il trasferimento contabile del cespite da “magazzino” a “immobilizzazione”, se viene meno la destinazione del terreno alla vendita”. Ad ogni modo, in caso di successiva cessione del terreno, è possibile…

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