Affitto d'azienda: la gestione dei beni ammortizzabili

analisi delle principali problematiche inerenti la gestione di un contratto d’affitto d’azienda per quanto riguarda i beni ammortizzabili dell’azienda affittata: la deducibilità degli ammortamenti e delle spese di manutenzione

Una delle problematiche che solitamente si pone, nel momento in cui l’azienda entra nella disponibilità dell’affittuario, è quello della competenza nella gestione dei cespiti aziendali. In particolare, si tratta di verificare a quale soggetto (concedente o affittuario) spetti la titolarità di imputare le quote di ammortamento dei beni strumentali facenti parte dell’azienda e il conseguente diritto di dedurre dal reddito le predette quote.

L’art. 2561, c. 2, c.c., prevede l’obbligo per l’affittuario di conservazione del livello di efficienza dei beni aziendali; in considerazione di tale onere che grava sull’affittuario, il legislatore fiscale ha previsto espressamente che, nell’ambito di un affitto di azienda, la deducibilità delle quote di ammortamento dei beni materiali (art. 102 c. 8 D.P.R. 917/86) e immateriali (art. 103 c. 4 D.P.R. 917/86) compete all’affittuario stesso. Diverso risulta essere il caso in cui le parti decidano convenzionalmente di derogare alla previsione di cui all’art. 2561, c. 2, c.c.: al ricorrere di tale pattuizione la titolarità del diritto di deduzione degli ammortamenti torna a poter essere esercitata esclusivamente dal concedente (art. 102 c. 8 TUIR). In buona sostanza, quindi, è possibile prevedere nel contratto di affitto, una espressa deroga al codice civile, e stabilire che del deperimento dei beni aziendali si è tenuto conto nella determinazione del canone di affitto, che dunque risulta comprensivo anche delle quote di ammortamento figurativamente determinate sui beni oggetto del trasferimento. La deroga in parola presenta l’indubbio vantaggio di semplificare notevolmente la gestione contabile e fiscale dei cespiti. Essa è, tuttavia, sconsigliabile laddove il concedente sia un imprenditore individuale (o un ente non commerciale) che affitta l’unica azienda, in tal caso, infatti, egli non potrà comunque portare in deduzione l’ammortamento dei beni materiali e immateriali, posto che per effetto di tale operazione perde la qualifica di imprenditore e la titolarità del relativo reddito. In tali circostanze, dunque, una deroga pattizia all’obbligo di mantenimento dell’efficienza dell’azienda produrrebbe la deprecabile conseguenza di rendere definitivamente indeducibile l’ammortamento.

Laddove, invece, in virtù delle norme civilistiche, e del mancato esercizio della deroga convenzionale, la deducibilità dell’ammortamento sui cespiti compresi nell’azienda affittata compete all’affittuario, quest’ultimo deve determinarne l’ammontare:

  • facendo riferimento al costo originario dei beni quale risulta dalla contabilità del concedente;

  • utilizzando i coefficienti di ammortamento stabiliti per il settore di appartenenza dell’affittuario;

  • nei limiti del valore dei beni che non risulta esser stato già ammortizzato dal concedente.

Da osservare che la normativa non precisa le modalità con cui l’affittuario deve venire a conoscenza del costo ammortizzabile dei beni aziendali e delle quote di ammortamento già dedotte dal concedente. Una soluzione operativa, che potrebbe consentire all’affittuario di mettersi al riparo da eventuali responsabilità tributarie derivanti da un’errata comunicazione dei predetti dati da parte del concedente, potrebbe essere l’allegazione al contratto di affitto di una copia autenticata del registro beni ammortizzabili o delle scritture inerenti i cespiti. In seguito, è consigliabile l’istituzione di un proprio registro dove riportare i dati provenienti dalla contabilità del concedente. E’ bene sottolineare che la funzione degli ammortamenti accantonati dall’affittuario non è quella di ripartire il costo di acquisto in più esercizi in base al periodo di utilizzazione del bene, quanto piuttosto quella di accantonare annualmente una somma destinata a ripristinare l’efficienza e la produttività aziendale. Il fondo ammortamento assume in questo caso la natura non di posta rettificativi dell’attivo, ma di un fondo di accantonamento oneri futuri che si potrebbe denominare…

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