Se la prima casa diventa di lusso perde i benefici

come è noto, le agevolazioni prima casa valgono solo per le abitazioni non di lusso; se l’abitazione diventa di lusso dopo l’acquisto, si perdono lo stesso i benefici fiscali per la prima casa

Con la sentenza n.12517 del 22 maggio 2013 la Corte di Cassazione fa quadrato in ordine alle agevolazioni fiscali prima casa: se la casa diventa di lusso si perdono le agevolazioni.

Il fabbricato oggetto di trasferimento era stato edificato con licenza edilizia ed erano state successivamente presentate istanze di sanatoria (negli anni 1986 e 1995) per opere eseguite in difformità della iniziale licenza. La superficie utile è quindi di mq. 262,38, a cui va aggiunta una piscina scoperta di mq. 80 e un terreno a corredo del fabbricato di oltre 4000 mq.

 

La sentenza

La Corte rileva, innanzitutto, che sulla base delle risultanze della eseguita C.t.u., che l’immobile oggetto di causa dovevasi per le sue caratteristiche qualificare come bene dì lusso sia in base al d.m. 4.12.1961, sia in base al d.m. 2.8.1969. Inoltre, dalla sentenza di secondo grado “si apprende che la superficie complessiva dell’immobile era pari a mq. 262,38 oltre le parti pertinenziali e che era corredata da una piscina scoperta superiore a mq. 80 e da un terreno di mq. 4033. In nessun modo è possibile apprezzare il fondamento di quanto invece è dedotto a presidio del motivo di ricorso, che cioè la superficie effettiva, da considerarsi “legittima” sul piano urbanistico, al netto delle parti realizzate abusivamente, era pari a mq. 176”.

Osserva la Corte che, “in tema di imposta di registro, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, occorre fare in ogni caso riferimento ai requisiti fissati dal d.m. lavori pubblici 2 agosto 1969 (vedi testualmente l’art. 1, 4° co., del t.u. n. 131/1986; e vedi in tal senso Sez. 5ª n. 22279/11; n. 13064/06; n. 8600/00). In forza del citato d.m., sono da considerare di lusso le case composte di uno o più piani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta (art. 5). Nel calcolo della superficie utile deve computarsi ogni volume a eccezione di quelli specificamente esclusi, ancorché privi del requisito dell’abitabilità o della regolarità edilizia”.

 

Brevi indicazioni

Il complesso quadro normativo (legge 22 aprile 1982, n. 186), prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.

Il regime agevolato attualmente in vigore (cfr. art. 3 c. 131 della legge n. 549/95 e art. 7 c. 6 della legge n. 488/99) offre l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sempre che:

  • l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione ” non di lusso “;

  • l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione;

  • nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra);

  • di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del…

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