Immobile di lusso: è rilevante la superficie utilizzata

di Gianfranco Antico

Pubblicato il 20 giugno 2016

sta ripartendo il mercato immobiliare e ridiventa importante la definizione di prima casa agevolabile: in questo articolo analizziamo come la superficie utile conta per definire se l'immobile è di lusso o meno

casa_tasse_1Con la sentenza n. 9202 del 6 maggio 2016, la Corte di Cassazione ha ritenuto rilevante, ai fini del calcolo per l’immobile di lusso, l’utilizzabilità della superficie.

La questione in concreto oggetto della controversia, concerne essenzialmente la possibilità di ricomprendere nel calcolo della superficie complessiva una "nicchia" incassata nel muro portante, di mq. 3,41 (indicata come vano n. 5) nonché un vano posto al piano terra ed avente altezza massima di cm. 227 e con superficie di mq. 17,42 (vano 7, indicato dal contribuente come sottotetto).

La CTR ha escluso la rilevanza fiscale dei suddetti spazi, ritenendo che trattandosi di spazi disponibili ma non utilizzabili per funzioni proprie di residenza, non debbano essere ricompresi tra le superfici utili.

 

La sentenza

E’ insegnamento della Corte, quello secondo cui:

"In tema di imposta di registro, per stabilire se una abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall'agevolazione per l'acquisto della 'prima casa', di cui all'art. 1, terzo comma, Parte prima, Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, occorre fare riferimento alla nozione di 'superficie utile complessiva' di cui all'art. 6 del d.m. Lavori Pubblici 2 agosto 1969, in forza del quale è irrilevante il requisito dell''abitabilità' dell'immobile, siccome da esso non richiamato, mentre quello dell’'utilizzabilità' degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituisce parametro idoneo ad esprimere il carattere 'lussuoso' di una abitazione.

Ne consegue che è legittima la revoca del beneficio ove, mediante un semplice intervento edilizio, possa computarsi nella superficie 'utile' un vano deposito di un immobile (nella specie, in concreto non abitabile perché non conforme ai parametri aero-illuminanti previsti dal regolamento edilizio), assumendo rilievo - in coerenza con l'apprezzamento dello stesso mercato immobiliare - la marcata potenzialità abitativa dello stesso (Cass. 25674/13)”; ed ancora "Il calcolo della superficie utile di un immobile, al fine di stabilire se esso debba o meno essere considerato 'di lusso' ai sensi dell'art. 6 del d.m. 2 agosto 1969, va compiuto a prescindere dalla circostanza che parte degli ambienti non sia conforme alle prescrizioni urbanistiche sotto il profilo dell'abitabilità (oggi 'agibilità', ai sensi dell'art. 24 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), in quanto quel che unicamente rileva ai fini del computo della superficie utile è l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana” (Cass. n. 23591/2012).

Pertanto, al fine di stabilire se un vano rientri o meno nella "superficie utile" occorre verificare se l'area sia suscettibile di un concreto utilizzo per finalità connesse all'abitazione, anche se, in base alla disciplina normativa e ai regolamenti edilizi, la porzione d'immobile sia priva del requisito tecnico dell'abitabilità; in proposito, la Cassazione ha ritenuto che fossero da computarsi quale superficie utile, ai fini del DM 2/8/1969, una sala hobby ubicata nel piano interrato dell'abitazione sebbene di altezza minima inferiore a quella prevista per le stanze destinate a uso abitativo dal regolamento comunale applicabile (Cass. n. 10807/12), nonché un vano deposito di un immobile non conforme ai parametri aereo-illuminanti previsti dal regolamento edilizio (Cass. n. 25674/13).

Sussiste, pertanto, per la Corte:

l'errore di diritto denunciato dal ricorrente e nel quale è incorsa la CTR e che ha riverberato i propri effetti anche sulla motivazione, atteso che i giudici di primo grado hanno omesso di verificare in concreto, sulla base delle caratteristiche e della effettiva destinazione della nicchia e del locale posto al piano terra, se quest'ultimi avessero o meno una effettiva utilizzabilità, indipendentemente dalle prescrizioni urbanistiche sull'abitabilità, in quanto ai fini del computo della superficie utile è sufficiente l'idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana; è, quindi, sufficiente che gli ambienti dell'immobile, siano fruibili, e pertanto in grado di accrescere il valore economico dell'immobile, con inevitabili riflessi a livello fiscale”.

 

I precedenti giurisprudenziali della Corte di Cassazione

Il “lusso” è stato più volte oggetto di esame da parte della Cassazione. Segnaliamo gli interventi più recenti e significativi, su alcuni aspetti dell’immobile:

  • la sentenza n. 10807 del 28 giugno 2012 (ud. 18 aprile 2012) con cui la Corte di Cassazione ha confermato che, in materia di agevolazioni prima casa, anche il piano interrato, non conforme ai regolamenti edilizi, fa parte della superfice utile per far scattare il cd. lusso;

  • la sentenza n. 21791 del 5 dicembre 2012 (ud. 17 ottobre 2012) con cui la Corte di Cassazione ha affermato che l'applicazione dell'agevolazione fiscale contemplata per l'acquisto della prima casa postula che l'abitazione sia considerata non di lusso al momento dell'acquisto, e non già in quello della costruzione;

  • la sentenza n. 12517 del 22 maggio 2013 con cui la Corte di Cassazione rileva che anche nell’ipotesi in cui la casa diventa di lusso si perdono le agevolazioni;

  • la sentenza n. 12942 del 24 maggi