ICI: sufficiente la sola vocazione edificatoria del terreno per disapplicare il valore catastale


          Per l’edificabilità del suolo basta la semplice vocazione. Eventuali limitazioni di natura amministrativa possono comprimere il valore dell’area, ma non mutarne la tipologia. Lo ha statuito la Cassazione con la sentenza n. 6521/09. Per  i Supremi giudici al fine di qualificare un’area come edificabile è necessario che la stessa sia considerata tale nel Prg.


          L’ iter  logico – giuridico adottato da tale pronuncia si è così sviluppato:


Ø     A seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 203 del 2005, art. 11 quaterdecies, comma 16,  (conv., con modif., nella L. n. 248 del 2005), e del D.L. n. 223 del 2006, art.  36, comma 2, (conv., con modif., nella L. n. 248 del 2006), che hanno fornito l’interpretazione autentica del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma  1, lett.  b), l’edificabilità  di  un’area, ai  fini  dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore  venale, dev’essere desunta dalla qualificazione  ad  essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi.


Ø     L’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento  di  un  terreno con destinazione edificatoria, imprime infatti al bene  una  qualità  che  è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità, essendo pertanto sufficiente a far venir  meno,  ai fini anzidetti,  la  presunzione  del  rapporto  proporzionale  tra  reddito dominicale risultante in catasto e valore  del  terreno  medesimo,  posto  a fondamento della valutazione automatica (v. Cass.  n. 17513/2002;  Cass.  n 4381/2002; Cass. n. 4120/2202; Cass. n. 17762/2002; Cass. n 13817/2003).


Ø     In altri termini, dinanzi ad una vocazione edificatoria di un suolo, formalizzata in un atto della procedura prevista dalla legislazione urbanistica, il fisco ritiene che, a prescindere  dallo status giuridico formale dello stesso, non sia più possibile apprezzarne il valore sulla base di un parametro di  riferimento,  come il  reddito dominicale, che resta superato da più concreti criteri di valutazione economica.  Non interessa, dunque, ai fini fiscali, che il suolo sia immediatamente ed incondizionatamente   edificabile, perché possa farsi ricorso legittimamente al criterio di  valutazione  del  valore  venale  in  comune commercio.


Ø     L’inizio  del  procedimento  di  trasformazione  urbanistica  è  infatti sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza  dell’andamento  del  mercato,  dello  stato  di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi  o  di  modifiche del piano regolatore che si traducano in  una  diversa  classificazione  del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta, conformemente alla natura periodica  del  tributo  in  questione, senza che ciò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che il Comune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi del D.Lgs.  n.  446  del 1997, art. 59, comma 1, lett. f).


Ø     L’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell’immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione  della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile  incidenza degli  ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio (v. Cass. Sez. Un., 30/11/2006, n. 25506).


   


 


RIFLESSIONI


 


          E’ ius recptum (sentenza n. 25506 del 30 novembre 2006 delle sezioni unite della Corte di Cassazione) che  in tema di imposta comunale sugli immobili, l’art. 2, comma 1, lettera b), del D.lg. n. 504 del 1992 va interpretato nel senso che, ai fini dell’applicazione dell’I.C.I. un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.


          Pertanto, con riferimento ad una siffatta area, l’I.C.I. deve essere dichiarata e liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo peraltro conto anche di quanto sia effettiva e prossima l’utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione. Tale interpretazione – che risolve un contrasto insorto nella giurisprudenza della Sezione Tributaria della Cassazione tra l’indirizzo “sostanzialistico”, accolto dalle Sezioni unite, e quello “formale-legalistico” secondo il quale la qualifica di area edificabile presupporrebbe, anche ai fini fiscali, che le procedure per l’approvazione degli strumenti urbanistici siano perfezionate – trova conferma nel del d.l. 4 luglio 2006, n. 223 convertito, con modificazioni, nella legge 4 agosto 2006, n. 248 – intervenuto dopo che le stesse Sezioni Unite erano state investite del riferito contrasto -, che, all’art. 36, comma 2, fornisce una chiave interpretativa da utilizzare, per espressa volontà del legislatore, nell’applicazione delle disposizioni relative, oltre che all’I.C.I. anche all’I.V.A. al T.U.I.R. ed all’imposta di registro.


          Il citato decreto legge n. 233/2006 ritenendo implicitamente corretta, sotto il profilo ermeneutico, la soluzione (pro fisco), ha precisato che i terreni sono da considerarsi fabbricabili se utilizzabili a scopo edificatorio in base al Prg, e ciò a prescindere dall’esistenza di un piano attuativo o equipollente, cioè, di uno strumento che rende di fatto possibile la costruzione di fabbricati. L’articolo 36 comma 2, D.l. 223/2006, ha assunto la valenza giuridica di ius superveniens avente carattere interpretativo rispetto alla norma precedenti (es. contenute nell’articolo 2, comma 1, lettera b), del D.lgs. n. 504/1992), con efficacia, perciò, retroattiva sui rapporti d’imposta non ancora definiti.


 


          Ai fini dell’ICI, un’area è da ritenersi  edificabile  se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, a prescindere  dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo. In siffatta ipotesi l’ICI deve essere determinata sulla base del valore venale in comune commercio, tenendo conto anche di quanto sia effettiva e prossima l’utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo, e di quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione. Giova ricordare che secondo l’orientamento formale-legalistico lo strumento urbanistico, per essere rilevante anche ai fini dell’ici deve essere perfetto ovvero non solo adottato dal Comune ma anche approvato in Regione.


          La ragione di tale interpretazione risiede: A) nella natura dell’atto di approvazione regionale che, lungi dal configurare un mero controllo, seppure esteso al merito, sull’attività del Comune, rappresenta un’autonoma e conforme manifestazione di volontà che dà vita a un vero e proprio atto complesso; B) nel fatto che la qualità edificatoria di un terreno all’esaurimento di un determinato procedimento amministrativo, conferisce certezza all’individuazione del regime applicabile, conferentemente alla ratio del procedimento di valutazione che mira a evitare il sorgere di controversie sulla valutazione dell’immobile. Di segno diametralmente opposto l’interpretazione fornita dall’indirizzo sostanzialista”, che evidenzia le seguenti circostanze: A) sussiste la mutata percezione da parte dei consociati, sotto il profilo funzionale ed economico, di un terreno che, prima non edificabile, è stato ricompreso in un programma di espansione edilizia ancora non in vigore, ma legittimamente adottato; B) tale diverso apprezzamento funzionale fa sì che l’eventuale acquirente del terreno intervenuto nelle more della definitiva approvazione del piano regolatore è mosso dall’interesse derivante dalla prospettiva di un’edificabilità in concreto del terreno più che dalle qualità intrinseche precedenti all’adozione dello strumento da parte del Comune; C) la mera adozione di un piano regolatore da parte del consiglio comunale è in grado di modificare anche sensibilmente il valore commerciale di un terreno, e pertanto essa è aderente al principio di capacità contributiva di cui all’articolo 53 della Costituzione La Corte di Cassazione, con sentenza n. 25506/2006 e successivamente con la sentenza n. 6521 del 18 marzo 2009 , quindi conferma la validità dell’interpretazione autentica data dal D.L. 223/2006, convertito in legge n. 248/2006, sulle aree edificabili, affermando che l’approvazione del PRG è sufficiente per sancire l’edificabilità di un terreno e l’assoggettamento ad ICI.


 


Angelo Buscema


15 Aprile 2009 


 


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ALLEGATO


 


Sent. n. 6521 del 18 marzo 2009 (ud. dell’11 dicembre 2008) della Corte Cass., Sez. tributaria –


    Svolgimento del processo – Con  sentenza  del  5/2/2004  la  Commissione Tributaria  Regionale  della  Lombardia  confermava   la   pronunzia   della Commissione Tributaria Provinciale di  Milano  di  rigetto  dell’opposizione della contribuente società R.P.S. s.r.l. avverso gli avvisi di  accertamento relativi all’I.C.I. per gli anni d’imposta 1995, 1996, 1997, 1998 emessi dal Comune di Abbiategrasso.


    Avverso la suindicata decisione del giudice dell’appello la  società  C. s.r.l. propone ora ricorso per cassazione, affidato a 7  motivi,  illustrati da memoria.


    Resiste con controricorso il Comune di Abbiategrasso.


    Con requisitoria scritta il P.G. ha chiesto emettersi pronunzia ex  art. 375 c.p.c., di rigetto del ricorso per manifesta infondatezza.


 


    Motivi della decisione    Con  il    motivo  la  ricorrente  denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 111 Cost., D.Lgs. n. 504 del 1992, artt. 7 e 32, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nullità del procedimento per violazione del diritto al contraddittorio,  in  riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4.


    Lamenta che il giudice dell’appello abbia acquisito la “Relazione  della consulenza tecnica depositata presso la Corte di Appello di Milano” prodotta da controparte solamente all’udienza di discussione e senza  concedergli  un termine a difesa.


    Con il 2° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa  applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 10, comma 1, in  riferimento  all’art.  360 c.p.c., comma 1, n. 3; dell’art. 112 c.p.c.,  in  riferimento  all’art.  360 c.p.c., comma 1, n. 4.


    Si duole che  il  giudice  dell’appello  abbia  omesso  di  pronunziarsi sull’eccezione di “nullità  dell’accertamento  per  errore  materiale  nella determinazione dell’imposta relativamente al 1993 calcolata come dovuta  dal primo gennaio 1993 benchè in realtà la quasi totalità  del  terreno  oggetto dell’accertamento sia stata acquistata dalla C. s.r.l. soltanto il 27 maggio 1993, come documentato dal frontespizio dell’atto di compravendita  allegato alla memoria depositata in  data  7/2/02,  nonchè  dalla  dichiarazione  ICI prodotta in allegato al ricorso  di  primo  grado  che  in  questa  sede  si producono nuovamente per comodità di consultazione (docc. 2 e 3).  Nell’atto di appello la ricorrente ha espressamente lamentato la circostanza che nella sentenza (di primo grado) non è stato tenuto conto del contenuto della detta dichiarazione, confermando l’accertamento  in  toto  e  quindi  anche  nella debenza di imposta, per l’anno 1993, per dodici mesi (atto  d’appello,  pag. 8)”.


    Con il 3° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa  applicazione della L. n. 1150 del 1942, artt. 7, 17, 28  e  31,    come  successivamente novellati, in riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.


    Lamenta che per gli anni  d’imposta  in  questione  il  termine  per  la rettifica del valore  dichiarato  è  scaduto,  essendo  pertanto  il  Comune decaduto dal potere impositivo.


    Nè la suddetta decadenza  può  considerarsi  sanata  dalle  disposizioni delle “leggi finanziarie 1999, 2000, 2001, le quali, pur avendo disposto una proroga dei termini sopra indicati fino al 31/12/01, sono entrate in  vigore al primo gennaio dell’anno successivo  a  quello  in  cui  erano  scaduti  i termini che si intendevano prorogare e,  quindi,  non  hanno  il  potere  di ripristinare una potestà impositiva già decaduta”.


    Con il 4° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa  applicazione della L. n. 212 del 2000, art. 11, comma 2 bis, e  art.  7,  in  riferimento all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonché omessa pronunzia ed insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia,  in  riferimento  all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 4 e 5.


    Si duole che il giudice dell’appello abbia omesso di pronunziarsi  sulle proposte censure  in  ordine  all’illegittimità  dell’avviso  impugnato  per carenza di motivazione, “in  quanto  privo  di  ogni  riferimento  a  valori determinati ed alle caratteristiche specifiche  del  terreno  sottoposto  ad accertamento”.


    Nullità che non può ritenersi sanata  “da  quanto  allegato  e  prodotto dall’Ufficio impostore in corso di causa”.


    Con il 5° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa  applicazione del D.Lgs. n. 504 del 1992, art. 2, comma 1,  in  riferimento  all’art.  360 c.p.c., comma 1, n. 3, e dell’art. 112  c.p.c.,  per  omessa  pronunzia  “in ordine alla domanda di annullamento degli avvisi di accertamento per  errata qualificazione giuridica del terreno”, in riferimento all’art.  360  c.p.c., comma 1, n. 4.


    Si duole non essersi nell’impugnata sentenza considerato che “le aree di proprietà”  di  cui  trattasi  non  potevano  essere   utilizzate   a   fini edificatori, essendo “l’immobile in  questione    ricompreso  in  un’area destinata a zona edificabile, secondo le previsioni del P.R.G., per la quale ad  oggi  non  sono  stati  ancora  approvati  gli   strumenti   urbanistici d’attuazione, come comprovato dalla  documentazione  attestante  la  mancata approvazione del piano di lottizzazione allegata alla memoria del 7/2/02”.


    Con il 6° motivo la ricorrente denunzia  insufficiente  motivazione  “in ordine  alla  mancata  indicazione  degli  elementi  assunti  a  base  della valutazione di congruità del valore accertato  dall’Ufficio”,  in  relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.


    Si duole che il giudice  dell’appello  si  sia  limitato  a  “confermare pedissequamente ed acriticamente la sentenza di primo grado, senza dar conto di aver esaminato  nessuna  delle  doglianze  sollevate  dalla  contribuente nell’atto di appello”.


    Con il 7° motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa  applicazione del D.Lgs. n. 472 del 1997, art. 12, in  riferimento  all’art.  360  c.p.c., comma 1, n. 3.


    Si duole che nell’irrogare le sanzioni il giudice dell’appello non abbia fatto applicazione della disciplina in tema  di  concorso  di  violazioni  e della continuazione.


    I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.


    Come questa Corte ha già avuto più volte modo  di  affermare,  i  motivi posti  a  fondamento  dell’invocata  cassazione  della  decisione  impugnata debbono avere i caratteri della  specificità,  della  completezza,  e  della riferibilità alla decisione stessa, con – fra  l’altro    l’esposizione  di argomentazioni intelligibili ed esaurienti ad  illustrazione  delle  dedotte violazioni di norme o principi di diritto, essendo inammissibile  il  motivo nel quale non venga precisato in qual modo e sotto  quale  profilo  (se  per contrasto con la  norma  indicata,  o  con  l’interpretazione  della  stessa fornita dalla giurisprudenza di legittimità  o  dalla  prevalente  dottrina) abbia avuto luogo la violazione nella quale  si  assume  essere  incorsa  la pronuncia di merito.


    Sebbene  l’esposizione  sommaria   dei   fatti   di   causa   non   deve necessariamente costituire una premessa a sé stante ed autonoma rispetto  ai motivi  di  impugnazione,  è  tuttavia  indispensabile,  per  soddisfare  la prescrizione di cui all’art. 366 c.p.c., comma 1,  n.  3,  che  il  ricorso, almeno nella parte destinata alla esposizione dei motivi, offra, sia pure in modo sommario, una cognizione sufficientemente chiara e completa  dei  fatti che hanno originato la controversia, nonché delle  vicende  del  processo  e della posizione dei soggetti che vi hanno  partecipato,  in  modo  che  tali elementi possano essere  conosciuti  soltanto  mediante  il  ricorso,  senza necessità di attingere  ad  altre  fonti,  ivi  compresi  i  propri  scritti difensivi del giudizio di merito, la sentenza impugnata ed  il  ricorso  per cassazione (v. Cass. 23/7/2004, n. 13830; Cass. 17/4/2000,  n.  4937;  Cass. 22/5/1999, n. 4998).


    È cioè indispensabile che dal solo contesto del  ricorso  sia  possibile desumere una conoscenza del “fatto”, sostanziale e processuale,  sufficiente per bene intendere il significato e la portata delle critiche  rivolte  alla pronuncia del giudice a quo (v. Cass. 4/6/1999, n. 5492).


    Allorquando con quest’ultimo viene  come  nella  specie  in  particolare denunziato il vizio di violazione e falsa applicazione di norme  di  diritto non è infatti sufficiente una doglianza meramente apodittica e  non  seguita da alcuna dimostrazione, la stessa non consentendo alla Corte di legittimità di orientarsi  fra  le  argomentazioni  in  base  alle  quali  la  pronunzia impugnata è fatta oggetto di censura (v. Cass.  18/4/2006,  n.  8932;  Cass. 15/2/2003, n. 2312; Cass. 21/8/1997, n. 7851).


    Avuto riguardo al pure  denunziato  vizio  di  omessa,  insufficiente  o contraddittoria motivazione ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, va per  altro verso ribadito  che  esso  si  configura  solamente  quando  dall’esame  del ragionamento svolto dal giudice del merito, quale  risulta  dalla  sentenza, sia riscontrabile il mancato o insufficiente esame di punti  decisivi  della controversia prospettati dalle  parti  o  rilevabili  d’ufficio,  ovvero  un insanabile contrasto tra le argomentazioni adottate, tale da non  consentire l’identificazione del procedimento  logico  giuridico  posto  a  base  della decisione (in particolare cfr. Cass. 25/2/2004, n. 3803).


    Tale vizio non consiste invero nella difformità  dell’apprezzamento  dei fatti e delle prove preteso  dalla  parte  rispetto  a  quello  operato  dal giudice di merito (v. Cass. 14/3/2006, n. 5443; Cass. 20/10/2005, n. 20322).


    La deduzione di un vizio di motivazione  della  sentenza  impugnata  con ricorso per cassazione conferisce infatti al giudice di legittimità non  già il  potere  di  riesaminare  il  merito  dell’intera   vicenda   processuale sottoposta al suo vaglio, bensì la  mera  facoltà  di  controllo,  sotto  il profilo della correttezza giuridica e della coerenza  logico-formale,  delle argomentazioni svolte dal giudice del merito, cui in via esclusiva spetta il compito di individuare le fonti del proprio  convincimento,  di  assumere  e valutare le prove, di controllarne  l’attendibilità  e  la  concludenza,  di scegliere, tra le  complessive  risultanze  del  processo,  quelle  ritenute  maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, di dare (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge) prevalenza all’uno o all’altro dei mezzi di prova acquisiti (v. Cass. 7/3/2006, n.  4842;.  Cass. 27/4/2005, n. 8718).


    Orbene,  i  suindicati   principi   risultano   invero   non   osservati dall’odierna ricorrente.


    Già sotto l’assorbente profilo dell’autosufficienza, va posto in rilievo che il medesimo fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di  merito  (in particolare alla “Relazione della consulenza tecnica  depositata  presso  la Corte di Appello di Milano”; al  “frontespizio  dell’atto  di  compravendita allegato alla memoria depositata in data 7/2/02, nonchè dalla  dichiarazione ICI prodotta in allegato al ricorso di primo grado che  in  questa  sede  si producono nuovamente per comodità  di  consultazione  (docc.  2  e  3)”;  ai termini di notifica degli avvisi di accertamento impugnati; alla “domanda di annullamento degli avvisi di accertamento”; alle  “previsioni  del  P.R.G.”; alle “doglianze sollevate dalla contribuente  nell’atto  di  appello”;  alle “sanzioni” irrogate dal giudice dell’appello), limitandosi a  rinviare  agli atti del  giudizio  di  merito,  senza  invero  debitamente  riprodurli  nel ricorso.


    E,  quanto  al  denunziato  vizio  ex  art.  112  c.p.c.,  senza  invero debitamente specificamente indicare anche l’atto difensivo o il  verbale  di udienza nei quali le domande  o  le  eccezioni  sono  state  proposte,  onde consentire al giudice di verificarne, in primo  luogo,  la  ritualità  e  la tempestività, e, in secondo luogo, la decisività  (v.  Cass.  31/1/2006,  n. 2138; Cass. 27/1/2006, n. 1732; Cass. 4/4/2005, n. 6972; Cass. 23/1/2004, n. 1170; Cass. 16/4/2003, n. 6055).


    È infatti al riguardo noto che pur divenendo nell’ipotesi in cui vengano denunciati con il ricorso per cassazione errores in procedendo la  Corte  di legittimità giudice  anche  del  fatto  (processuale)  ed  abbia  quindi  il potere-dovere di  procedere  direttamente  all’esame  e  all’interpretazione degli atti processuali, preliminare ad ogni  altra  questione  si  prospetta invero quella concernente l’ammissibilità del motivo in relazione ai termini in cui è stato esposto, con  la  conseguenza  che,  solo  quando  sia  stata accertata la sussistenza di tale ammissibilità diviene possibile valutare la fondatezza  del  motivo  medesimo,  sicchè  esclusivamente  nell’ambito   di quest’ultima valutazione  la  Corte  di  Cassazione  può  e  deve  procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione  degli  atti  processuali  (v. Cass. 23/1/2006, n. 1221).


    A tale stregua essa non pone questa Corte nella condizione di effettuare il richiesto controllo (anche in ordine alla tempestività e  decisività  dei denunziati vizi), da condursi sulla base delle sole deduzioni contenute  nel ricorso, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimità accesso agli atti del giudizio di  merito (v. Cass. 24/3/2003, n. 3158; Cass. 25/8/2003, n. 12444; Cass. 172/1995,  n. 1161).


    Quanto al pure denunziato vizio  di  motivazione  la

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