Detrazione per acquisto immobili da imprese di costruzione o ristrutturazione

L’articolo 16bis, comma 3, del TUIR, prevede una importante detrazione IRPEF per i contribuenti che procedono all’acquisto di fabbricati, ad uso abitativo, ristrutturati.

Detrazione per acquisto immobili

L’articolo 16bis, comma 3, del TUIR, prevede una detrazione IRPEF per i contribuenti che procedono all’acquisto di fabbricati, ad uso abitativo, ristrutturati. L’intento del legislatore è quello di agevolare il recupero del patrimonio edilizio e aiutare la ripresa del mercato immobiliare, il tutto legato alla lotta all’evasione fiscale.

La detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile.

 

 

Come si calcola la detrazione fiscale

La detrazione d’imposta

(del 36% o 50% a seconda dei casi) 

è calcolata su un ammontare forfettario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’immobile, risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione, ed è riconosciuta agli acquirenti in RELAZIONE alla QUOTA di proprietà dell’immobile (si veda anche Circolare 20/E del 2011 – risposta 2.1/b – dell’Agenzia delle entrate).

Il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende anche l’imposta sul valore aggiunto (IVA), trattandosi di un onere addebitato all’acquirente dall’impresa di costruzione o dalla cooperativa unitamente al corrispettivo di vendita dell’immobile, onere che contribuisce a determinare la spese complessiva (confermato da Circolare 24/E 2004).

La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del DPR 380/2001.

 

Spesa massima

La spesa su cui calcolare la detrazione non può eccedere l’importo massimo di 96.000 euro (questo limite vale fino al 31/12/2019 poi – salvo nuovi interventi legislativi diminuisce a 48.000 euro dall’1/1/2020) e deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa.

Il contribuente può usufruire dell’agevolazione anche nel caso in cui, contestualmente all’abitazione, acquisti la relativa pertinenza. In tale ipotesi la detrazione è pari al 25% del prezzo complessivamente pagato per l’acquisto di entrambe gli immobili, nel limite massimo previsto.

Qualora il contribuente proceda all’acquisto di più immobili ad uso abitativo con un unico atto notarile, il limite massimo previsto deve essere riferito a ciascun immobile.

Presupposti soggettivi: il venditore

Il disposto legislativo parla di impresa di costruzione o ristrutturazione immobilare ma si precisa che si devono considerare incluse anche le imprese che non eseguono direttamente i lavori ma che li effettuano, li organizzano, tramite altre imprese terze, che agiscono sulla base di appositi contratti di appalto. Si richiede però che l’oggetto sociale della venditrice comprenda i lavori di cui si discute e che la stessa sia la titolare dei necessari pemessi comunali.

 

Il caso dell’usufrutto

Hanno diritto al beneficio il proprietario, il nudo proprietario ed il titolare di un diritto reale di godimento sull’abitazione (uso, usufrutto, abitazione).

Pertanto, nell’ipotesi in cui due soggetti acquistino uno la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto sull’immobile, la detrazione spetta ad entrambi e deve essere calcolata sulla base del 25% del costo riferibile rispettivamente alla nuda proprietà e all’acquisto dell’usufrutto, entro il limite di Euro 48.000/96.000 euro riferito all’unità immobiliare (non al singolo acquirente).

In tale ambito è già intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.1/2007 (quesito 1), precisando ulteriormente che, qualora nell’atto di vendita non sia indicato espressamente il prezzo d’acquisto dell’usufrutto, il contribuente potrà applicare, ai fini della detrazione, i sistemi di calcolo previsti dagli artt….

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