Immobili di lusso: anche le verande fanno parte della superficie rilevante

L’immobile di lusso

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 4592 del 28/02/2018, ha chiarito quali sono i presupposti e le caratteristiche per considerare un immobile di lusso.

Nel caso di specie la famosa attrice Edwige Fenech acquistava da una società un immobile destinato ad abitazione principale, chiedendo l’applicazione delle imposte con aliquota agevolata.

L’Agenzia delle Entrate, con avviso di liquidazione d’imposta ed irrogazione di sanzioni, accertava però la decadenza dalle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, previste dall’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, avendone i contribuenti indebitamente usufruito, in quanto, a suo avviso, l’immobile compravenduto doveva essere considerato di lusso, avendo una superficie utile superiore a 240 mq.

L’ufficio ne disponeva quindi il recupero nei confronti delle parti, ai sensi dell’art. 57 D.P.R. n. 131 del 1986, in quanto solidalmente responsabili.

Avverso l’avviso di recupero d’imposta i contribuenti proponevano distinti ricorsi davanti alla CTP, la quale, dopo averne disposto la riunione, li accoglieva, con sentenza poi appellata dalla soccombente Agenzia delle Entrate.

La CTR confermava la decisione, ritenendo che l’immobile, costituito da un appartamento “posto al sesto piano e da una terrazza posta al settimo piano”, aveva complessivamente una superficie utile inferiore a mq 240, esclusa dalle abitazioni da qualificarsi di lusso.

In particolare, i giudici di appello ritenevano che dalla consulenza tecnica di parte prodotta dai contribuenti risultava che, al netto delle murature, la superficie al sesto piano era pari a mq 218,40, dovendosi escludere dal calcolo gli accessori, la veranda e la terrazza al settimo piano.

Avverso tale sentenza proponeva infine ricorso per cassazione l’Ufficio, lamentando violazione e falsa applicazione di legge, in relazione agli artt. 6 del D.M. 2.08.1969 e 1, nota II bis Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986, e censurandola nella parte in cui recepiva acriticamente le risultanze della consulenza di parte, in virtù della quale, la superficie utile del solo sesto piano era stata calcolata al netto delle murature, e con esclusione degli ambienti posti al settimo piano, nonché degli accessori (lavatoio, terrazza e veranda).

Sosteneva, in particolare, la ricorrente che le superfici relative alla veranda ed al lavatoio, al contrario di quanto asserito dai giudici di appello, dovevano essere considerate ai fini della estensione utile, dovendosi da questa espungere solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchina.

Con un secondo motivo, l’Agenzia censurava poi la sentenza di appello per violazione e falsa applicazione dell’art. 3 all. C del DPR 138/1998, deducendo che la misurazione delle abitazioni deve essere effettuata al lordo dei muri perimetrali esterni ed interni, come previsto dall’all. C citato, il quale prevede che i muri perimetrali esterni ed interni vanno computati fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% fino ad uno spessore massimo di 25 cm.

Con un terzo motivo l’Agenzia censurava infine la sentenza per insufficiente e contraddittoria motivazione, laddove i giudici non avevano preso in considerazione gli elementi offerti dall’Ufficio, in quanto, dopo i lavori di ampliamento, ultimati prima dell’acquisto da parte della Signora Fenech, l’unità immobiliare non aveva più la superficie di mq 227, così come emergeva dalla visura storica dell’immobile, dalla quale si desumeva che, al completamento delle opere, l’immobile aveva assunto una consistenza di mq 382, di cui quelli utili mq 286,70.

Secondo la Suprema Corte i primi due motivi di censura erano fondati.

Evidenziano infatti i giudici di legittimità che, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dai benefici per l’acquisto della prima casa, occorre fare riferimento ai requisiti fissati dal D.M….

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