Sale and lease back: il principio di derivazione rafforzata cambia le regole fiscali della tassazione delle plusvalenze

Il Fisco si adegua alle modifiche del Codice Civile in tema di redazione del bilancio e annuncia il superamento della Circolare n. 38 del 2010, avente ad oggetto la disciplina fiscale del contratto di sale and lease back. Il chiarimento è stato fornito dalla risoluzione n. 77 del 2017, dopo le modifiche intervenute sull’art. 83 del TUIR.
Il caso
La risoluzione trova origine in un’istanza di interpello presentata da una società che intendeva finanziare l’attività svolta. Per tale ragione la società aveva ceduto un’area edificabile ad una società di leasing. Il terreno era iscritto tra le immobilizzazioni e la società di leasing avrebbe finanziato l’attività di costruzione di un fabbricato entro due anni.
La precedente soluzione
La circolare n. 38/E del 2010 (oramai superata) qualificava il sale and lease back come un contratto complesso formato da due distinte operazioni la cui disciplina fiscale doveva considerarsi autonoma. In pratica, seguendo questa impostazione, ognuna delle due operazioni era indipendente dall’altra. La prima operazione consisteva nella cessione dell’area edificabile alla società di leasing. La seconda operazione consisteva nella stipula del contratto di locazione finanziaria dell’area che tornava ad essere utilizzata dalla società cedente (ai fini della successiva costruzione di un fabbricato).
Secondo l’impostazione dell’Agenzia delle entrate la cessione del terreno edificabile avrebbe originato una plusvalenza tassabile integralmente nel periodo di imposta, ovvero nell’esercizio stesso e nei quattro successivi in presenza dei presupposti previsti dalla legge per fruire della rateazione. In questo caso era necessario il possesso ininterrotto del bene oggetto di cessione da almeno tre anni. I canoni di locazione finanziaria erano deducibili in base alla disciplina ordinaria.
La nuova soluzione
Il superamento della precedente soluzione (sostenuta dalla Circ. n. 38/E del 2010) è dovuto, come ricordato, …

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