La forza probatoria dei valori OMI a fini accertativi (con utilissimi spunti per ricorsi tributari)

di Giovambattista Palumbo

Pubblicato il 31 ottobre 2016

in caso di accertamento di un prezzo indicato in un atto di compravendita immobiliare, qual è la forza probatoria da attribuire ai valori OMI usati dal Fisco per valutare statisticamente il prezzo di un immobile? I valori OMI che siano maggiori rispetto al valore dichiarato in atti non bastano da soli a giustificare la rettifica di quest’ultimo, essendo necessario che a detta presunzione semplice si aggiungano ulteriori elementi

monopoli-newLa Commissione Tributaria Regionale della Toscana, con la sentenza n. 776/9/16 del 28 aprile 2016, ha deciso in ordine ad una questione di grande attualità: la forza probatoria dei valori OMI ai fini accertativi.

Nel caso di specie la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze aveva accolto parzialmente i ricorsi riuniti, presentati avverso l'avviso di rettifica e liquidazione a seguito della rideterminazione del valore dichiarato di € 1.035.000,00, riportato nell'atto di compravendita di un magazzino, in € 1.568.000,00.

L'Amministrazione Finanziaria giustificava il maggior valore dell'immobile sulla base dei valori OMI di riferimento, che, per la zona, erano compresi tra € 900,00 ed € 1.700,00 al metro quadro.

Diversamente i ricorrenti ritenevano congruo il prezzo dichiarato in quanto il magazzino ricadeva in zona di degrado urbano ed era stato oggetto di continui controlli ed ispezioni da parte delle Forze dell'Ordine per contrastare situazioni di illegalità.

Lo stesso valore dichiarato era da ritenersi comunque prossimo al valore massimo OMI, come evidenziavano le relazioni tecniche depositate descrittive del bene, e poste a corredo della comunicazione di inizio lavori della costruzione al suo interno di un box prefabbricato.

Il Collegio di primo grado osservava dunque che le imposte liquidate afferivano al valore venale in comune commercio del bene, come si evince dal combinato disposto degli artt. 43 e 51, c. 2, del DPR n.131/1986 e, non tanto al corrispettivo contrattualmente definito.

Pertanto l'Ufficio doveva avere riguardo:

a) a trasferimenti, a qualsiasi titolo, anteriori di non oltre tre anni dalla data dell'atto considerato, di immobili con analoghe caratteristiche e condizioni,

b) al loro reddito netto,

c) ad ogni elemento di valutazione eventualmente fornito dai comuni.

I giudici di merito evidenziavano anche che la Corte di Cassazione aveva stabilito che l'avviso di accertamento risultava sufficientemente mo