Assegnazione agevolata di beni in leasing: base imponibile IVA e periodo di monitoraggio, due importanti aspetti

L’Agenzia delle entrate ha fornito con la Circ. n. 26/E del 1 giugno scorso i primi chiarimenti relativi alla disciplina degli atti di assegnazione e delle cessioni agevolate prevista dalla Legge di Stabilità del 2016. Sono stati chiariti molti punti oscuri, ma non sono state eliminate tutte le incertezze.
Alcuni dei chiarimenti hanno riguardato la determinazione della base imponibile Iva qualora gli immobili oggetto di assegnazione siano stato acquisiti in base ad un contratto di locazione finanziaria, per essere successivamente riscattati ed ancora, in un momento successivo, oggetto di assegnazione.
L’Amministrazione finanziaria ha affermato che il valore residuo del bene deve tenere in considerazione non solo il prezzo di riscatto, ma anche i canoni di leasing pagati alla società concedente prima dell’esercizio del riscatto. L’interpretazione è condivisibile in quanto è intuibile come il soggetto utilizzatore abbia beneficiato del pagamento di un prezzo di riscatto non elevato (rispetto al valore residuo dell’immobile) in quanto una parte del costo è stata sostenuta con il pagamento dei predetti canoni.
In altre parole se la base imponibile è costituita dal prezzo di acquisto (attualizzato) il riferimento al all’ammontare sostenuto per il riscatto determinerebbe, come è intuibile, una sottovalutazione della base imponibile.
Il prezzo di acquisto, ancorché suddiviso tra la componente dei canoni e il riscatto, deve essere correttamente considerato unitariamente. Devono essere poi considerati anche gli apprezzamenti e i deprezzamenti del bene e l’attualizzazione del prezzo riguarderà, beninteso, anche i relativi canoni.
L’Agenzia delle entrate non si è espressa sulla possibile esclusione della componente finanziaria (la quota di interessi) compresa nei predetti canoni. Si ritiene che la predetta componente debba essere ragionevolmente esclusa dalla base imponibile. Sul punto sarebbe auspicabile un ulteriore chiarimento.
L’Agenzia delle entrate, dopo aver ricordato i principi generali per la rettifica della detrazione, disciplinata dall’art. 19 – bis 2 del D.P.R. n. 633/1972, ha fornito alcuni chiarimenti per i predetti beni acquisiti in base a contratti di locazione finanziaria.
La Circ. n. 26/E (par. 7.3) ha precisato che, “in caso di assegnazione di immobili acquisiti mediante contratto di leasing per i quali sia stata esercitata l’opzione d’acquisto, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione occorre, di regola fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto del bene da parte della società utilizzatrice. E’ da tale momento, infatti, che, a norma del suddetto art. 19 – bis2, comma 8, del menzionato D.P.R n. 633 del 1972, decorre il periodo decennale di tutela fiscale”.
Il problema della rettifica della detrazione si pone, ad esempio per un bene immobile la cui disponibilità è stata acquisita in base ad un contratto di leasing (con Iva considerata in detrazione) ed oggi, assegnato, dopo aver esercitato il diritto di riscatto, in esenzione da Iva ai sensi dell’art. 10, c. 1, n. 8–ter del D.P.R. n. 633/1972.
I fabbricati ai fini Iva devono essere in ogni caso considerati beni ammortizzabili. Pertanto, dopo che l’impresa utilizzatrice avrà considerato in detrazione l’Iva, dovrà procedere a versare nuovamente una parte del predetto onere già utilizzato a scomputo dell’Iva da versare (negli anni precedenti). In particolare, dovrà essere versata l’Iva già detratta in ragione dei decimi mancanti al compimento di un decennio (periodo di monitoraggio).
Sul punto l’Agenzia delle entrate ha chiarito che per i beni acquisiti e poi riscattati in base ad un contratto di leasing, ai fini del computo del periodo decennale di rettifica della detrazione, è necessario fare riferimento alla data di riscatto da parte della società utilizzatrice. Ad esempio se un fabbricato è stato riscattato nel corso del 2010, l’…

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