Le novità contrattuali in tema di immobili: rent to buy e leasing immobiliare

Il Dl n. 133/2014, convertito dalla Legge n.164/2014, ha introdotto nel nostro ordinamento il Rent to buy. La Legge di stabilità 2016 (Legge n. 208/2015) ha esteso il ricorso del leasing agli acquisti immobiliari.

Esaminiamo nel dettaglio le due novità.

Rent to buy

Il rent to buy è un contratto diverso dalla locazione finanziaria, volto a conferire al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. La misura è stata pensata per rilanciare il mercato immobiliare ed è indirizzata, soprattutto, a quelle categorie di soggetti che operano in carenza di liquidità; tale fattispecie contrattuale trova applicazione con riferimento a tutte le tipologie di immobili, sia strumentali che abitativi.

Il contratto di rent to buy deve essere trascritto, ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile; può essere redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. L’art. 2645-bis del c.c. dispone, per i contratti preliminari, che gli effetti della trascrizione cessano se entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro 3 anni dalla trascrizione, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca esecuzione del contratto preliminare. Per il rent to buy si ha un’estensione di tale previsione: l’articolo 23, comma 3, prevede che il termine triennale di efficacia della trascrizione previsto per il contratto preliminare è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni.

Per quanto attiene ai canoni, le parti contraenti definiscono la quota da imputare al corrispettivo, che dovrà essere restituita dal concedente in caso di mancato esercizio del diritto d’acquisto della proprietà dell’immobile entro il termine prestabilito. Il contraente che stipula un contratto di rent to buy può essere un privato, un’impresa o un professionista. il contratto si risolve nel caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni determinato dalle parti in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. Al verificarsi dell’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e a trattenere interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. Nel caso in cui l’inadempimento che causa la risoluzione del contratto sia imputabile al concedente, lo stesso deve restituire solo la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali

Il trattamento fiscale del contratto rent to buy è stato analizzato dalla circolare Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015.

Le fasi del contratto di rent to buy possono essere così distinte:

• Quota canone imputata al godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;

• Quota canone imputata a corrispettivo della successiva compravendita dell’immobile;

• Esercizio del diritto di acquisto (o eventuale mancato esercizio del diritto) dell’immobile.

Il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere distinto in considerazione della funzione per la quale tali quote sono corrisposte.

La quota del canone imputata al godimento del bene, deve essere assimilato alla locazione dell’immobile e pertanto si applicano le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

La quota del corrispettivo intesa quale anticipo del prezzo di trasferimento, deve essere assimilata, ai fini fiscali, agli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.

All’atto dell’acquisto dell’immobile si applica la normativa prevista, sia ai fini delle imposte…