Agevolazioni prima casa e sopresa archeologica

Con l’ordinanza 10 dicembre 2015, n. 24963, la Corte di Cassazione ha ritenuto che, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa, il mancato trasferimento della residenza, nei termini previsti, non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto.
Il caso archeologico
Trascorsi 18 mesi dal rogito, l’immobile in questione non era utilizzato come prima casa né ivi risultava la residenza del contribuente.
La forza maggiore addotta dal contribuente (vincoli archeologici ed ambientali) per giustificare il ritardo nell’utilizzo dell’immobile per il fine per il quale era stato acquistato non è stata riconosciuta dalla CTR, che ha evidenziato che la ristrutturazione di un immobile vetusto, vincolato e sito in centro storico, deve lasciar prevedere il sopravvenire di “imprevisti” e la possibilità di ritardi e complicanze, ben conosciute “da chi opera nel campo della ristrutturazione di immobili vincolati”.
Il giudice di cassazione, investito della questione, rileva che la CTR si è concentrata sull’aspetto dell’invocata forza maggiore, di cui ha escluso l’esistenza per il fatto che gli “imprevisti” (in ipotesi di ristrutturazione di immobili vincolati), non possono essere ignoti a chi si opera in questo settore.
In tal modo, però, osserva la Corte, “il giudicante ha riferito alla parte ricorrente un dovere di qualificata consapevolezza senza che sia noto se la medesima parte sia effettivamente un “operatore” del settore delle ristrutturazioni di immobili vincolati (come parrebbe doversi escludere per il fatto che quest’ultima è qui coinvolta in relazione a condotte che la riguardano solo come titolare dell’interesse alla prima casa di abitazione e per il fatto che non vi è menzione di elementi che riferiscano il programma di ristrutturazione dell’edificio in epoca antecedente a quello dell’acquisto), così facendo abnorme qualificazione ed applicazione del concetto di forza maggiore, nell’ottica dell’applicazione della disciplina della cui violazione la parte ricorrente si duole”.
Sul punto, la Corte richiama un proprio precedente (sent. nn.14399/2013 e 13177/2014), secondo cui occorre “tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto (nella specie, la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell’immobile disposta dalla sopraintendenza per la cd. ‘sorpresa archeologica’, cioè il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori)”.
Pertanto, prosegue la Corte, “la ricorrenza del presupposto di legittima elusione della violazione del termine di legge va effettuata con concreto riferimento ai dati di fatto sulla scorta dei quali la parte contribuente prospetta l’esistenza di un impedimento inevitabile e non imputabile e non già in ragione di certezze private di incerta origine circa la qualificata consapevolezza degli operatori del settore”.
Nel caso in questione, invece, il giudicante ha del tutto pretermesso l’esame delle concrete emergenze di causa quali documentate dalla parte contribuente.
Breve nota
La posizione della Corte di Cassazione, sulla derogabilità del termine dei 18 mesi per cause di forza maggiore, non è sempre univoca.
Tuttavia, va osservato che la sentenza n. 14399 del 7 giugno 2013 (ud. 18 aprile 2013), qui richiamata, investe proprio la cd. sorpresa archeologica. La Suprema Corte, nel caso allora sottoposto, ha confermato la decisione dei giudici di secondo grado che aveva ritenuto “che la sospensione dei lavori di ristrutturazione della casa, dovuta al …

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