Legge di stabilità 2016: la possibilità di assegnazione agevolata degli immobili ai soci

La legge di Stabilità del 2016 (oggi 21/12/2015 al Senato per l’avvio della definitiva approvazione) disciplina, con una specifica disposizione, l’assegnazione agevolata dei beni ai soci. Si tratta di una previsione sicuramente utile che consentirà a molte società di comodo di iniziare, o ultimare, la fase di liquidazione con meno oneri tributari.

In molti casi si tratta di società costituite in epoca remota che ogni anno devono confrontarsi con il test di “operatività”. Fino ad oggi queste società non hanno estromesso gli immobili posseduti in quanto l’emersione delle plusvalenze latenti avrebbe determinato un onere fiscale eccessivo. Ora, a seguito della previsione contenuta nella legge di Stabilità del 2016, l’onere fiscale sarà mitigato con l’applicazione di un’imposta sostitutiva in luogo dei criteri di tassazione ordinari.

L’eccessiva onerosità delle imposte rappresenta, però, un problema soprattutto ai fini Iva anche se, nella maggior parte dei casi, l’estromissione degli immobili non sarà soggetta all’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto. In ogni caso il termine ultimo per avvalersi dell’assegnazione agevolata è il 30 settembre del 2016.

Si consideri ad esempio il caso in cui l’assegnazione riguardi un immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione. L’operazione sarà obbligatoriamente soggetta ad Iva senza che sussista la possibilità di applicare, ai fini delle imposte indirette, alcuna imposta sostitutiva.

L’imposta sul valore aggiunto è un tributo comunitario e così si spiega l’impossibilità di prevedere forme sostitutive di tassazione che diano luogo alla rinuncia di una parte del gettito. L’atto di assegnazione ai soci rappresenta, ai fini fiscali, un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa. L’Iva dovrà essere versata dalla società che effettua l’assegnazione al netto della quota detraibile. In questo caso l’impresa ha due possibilità potendo scegliere di esercitare o meno la rivalsa. Nel primo caso l’Iva è un onere a carico dei soci che non potranno considerare in detrazione il tributo se non impiegano l’immobile in un’attività di impresa. Viceversa, laddove la rivalsa non venga esercitata, l’onere peserà esclusivamente sull’impresa che effettua l’assegnazione in quanto risulterà debitrice del tributo nei confronti dell’Erario pur non avendo incassato alcuna somma a tale titolo. Questa situazioni possono effettivamente rappresentare un “freno” all’assegnazione degli immobili che risulterebbe oltre modo onerosa.

Nella maggior parte dei casi, però, l’operazione sarà esclusa da Iva. Il beneficio è possibile se la società che ha effettuato l’assegnazione non ha considerato in detrazione l’Iva per qualsiasi ragione. Ad esempio se la società ha ottenuto la disponibilità dell’immobile che ora intende assegnare acquistandolo da un privato, l’atto di provenienza sarà stato assoggettato ad imposta di registro. In alternativa la stessa società potrebbe non aver assolto l’Iva all’atto dell’acquisto in quanto la cessione era esente da Iva. Potrebbe anche trattarsi di un immobile acquistato anteriormente all’entrata in vigore dell’Iva (ad esempio un acquisto effettuato in epoca molto remota).

In tutti questi casi l’impresa che intende ora effettuare l’assegnazione non ha potuto considerare in detrazione il tributo (anche se non applicato all’atto dell’acquisto). Conseguentemente l’atto di estromissione è fuori campo di applicazione dell’Iva, ai sensi dell’art. 2, c. 2, n. 5, del D.P.R. n. 633/1972.

Le ragioni dell’esclusione sono intuibili. La società non ha ottenuto alcun beneficio all’atto dell’acquisto del bene non avendo esercitato il diritto alla detrazione (in mancanza dell’addebito dell’Iva). Conseguentemente non sorge l’esigenza di tassare l’immobile all’atto dell’estromissione che passa dalla sfera…

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