Il prestito vitalizio ipotecario: differenze con la nuda proprietà, normativa vigente, possibilità di concordare il rimborso, agevolazioni fiscali, ipoteca iscrivibile sull’immobile, gli eredi possono recuperare l’immobile dato in garanzia

E’ legge il prestito vitalizio ipotecario; dopo un lungo iter parlamentare la norma è stata definitivamente approvata dal Senato della Repubblica. E’ costituita da un unico articolo e integra e modifica la disciplina del prestito vitalizio ipotecario, attualmente disciplinato dall’articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005.
In particolare il legislatore, con tale norma, vuole:

rendere tale istituto una forma di finanziamento alternativa ai canali tradizionali, concretamente praticabile, consentendo così al proprietario di un immobile, di età superiore a 60 anni , di convertire parte del valore del bene in contanti, per soddisfare esigenze di liquidità, senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare la proprietà residenziale (che viene comunque posta a garanzia del finanziamento);

consentire alle parti di concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderle contestualmente alla scadenza del finanziamento. Inoltre, il testo in esame lascia agli eredi del beneficiario (nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento), la scelta tra l’estinzione del debito nei confronti dalla banca, la vendita dell’immobile ipotecato oppure, in ultima ipotesi, l’affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsare il credito.

Le differenze con la nuda proprietà
Rispetto agli schemi della cosiddetta nuda proprietà, che hanno finalità analoghe, il prestito ipotecario vitalizio offrirebbe al mutuatario il vantaggio di non perdere la proprietà dell’immobile e, pertanto, di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l’immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca.
Scopo dell’istituto, così modificato, è di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria e può rispondere al soddisfacimento di esigenze diverse da parte della clientela; esigenze di consumo che comportano spese anche rilevanti, la necessità di integrare il proprio reddito ovvero di avere immediate disponibilità economiche e l’esigenza di supportare i figli nell’acquisto della casa di abitazione, attraverso il versamento del necessario anticipo in contanti.

Come è modificata la normativa vigente
L’articolo unico della nuova legge in commento, modifica il vigente articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005, già richiamato, e vi aggiunge i commi da 12-bis a 12-sexies.
Il vigente comma 12, stabilisce che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione, da parte di aziende ed istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal D.Lgs. n. 385 del 1993 (Testo Unico Bancario – TUB) di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti.
Il nuovo comma 12, dell’articolo 11-quaterdecies citato riduce anzitutto da 65 a 60 anni l’età minima per accedere al prestito vitalizio ipotecario.
Inoltre, ferma restando la formulazione vigente, si specificano quali eventi possono dar vita al rimborso integrale del debito in un’unica soluzione, e cioè:

morte del soggetto finanziato;

trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

In tal modo si intende evitare che, durante il periodo di finanziamento, il mutuatario possa alterare le condizioni iniziali alla …

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