La prima casa spaziosa è di lusso

Con la sentenza n. 25674 del 15 novembre 2013 (ud. 18 settembre 2013) la Corte di Cassazione torna ad occuparsi delle agevolazioni prima, relativamente al problema del lusso.

Il recupero a tassazione
L’Ufficio aveva accertato l’abitazione come di “lusso”, ai sensi dell’art. 6, del D.M. 2 agosto 1969, con la conseguente revoca del beneficio in parola, poiché l’abitazione aveva una superficie utile complessiva superiore a mq. 240, dovendosi computare in essa “il c.d. vano deposito”, atteso che quest’ultimo presentava “un’altezza di m. 3,25 e due ampie finestre oltre un’ampia porta- finestra”; essendo, invece, irrilevante la sua “destinazione di fatto”.

La sentenza
La “superficie utile complessiva” non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile” (Cass. sez. trib. n. 1087 del 2012; del resto, anche l’anteriore Cass. sez. 1 n. 6466 del 1985, aveva considerato l’abitabilità un criterio non esclusivo al fine dell’individuazione della categoria giuridica della “superficie utile complessiva” di cui al D.M. 2 agosto 1969, art.6).
In effetti, osserva la Corte, “la utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dalla sua abitabilità; ed è quello più idoneo ad esprimere il carattere ‘lussuoso’ o meno di una casa. Cosicchè, la possibilità di conseguire una facile abitabilità, mediante, per esempio, un semplice adeguamento dei rapporti aereo-illuminanti, consente di ritenere ‘utile’ la superficie abitativa; e, il tener conto di questa marcata potenzialità abitativa, si ripete, meglio consente di individuare ciò che è di ‘lusso’ o meno sul piano del mercato immobiliare, che, come noto, una tale disponibilità di superficie valorizza”.

Brevi indicazioni
Il complesso quadro normativo, legge 22 aprile 1982, n. 186, peraltro illustrato di recente dalla circolare n. 18/2013, prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.
Il regime agevolato attualmente in vigore, cfr. art. 3, c. 131, della legge n. 549/95 e art. 7, c. 6, della legge n. 488/99, offre l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sempre che:

l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione “non di lusso”;

l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione;

nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra);

di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’atto del nuovo acquisto);

di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, anche nuda, o di diritti reali di godimento su altra casa di abitazione acquistata dall’acquirente o dal …

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