Rettifica IVA in caso di riscatto leasing dell’immobile strumentale, rinuncia ad accertamento con adesione: effetti su sospensione del termine per proporre impugnazione…

di Antonio Gigliotti

Pubblicato il 7 febbraio 2013

...l’immobile donato cede l’usufrutto; pagamento dell’imposta di bollo in luogo del contributo unificato; deduzione forfetaria autotrasportatori... queste le praticissime risposte ai quesiti del dott. Antonio Gigliotti

QUESITO N. 1: Rettifica Iva in caso di riscatto da leasing dell’immobile strumentale

Un imprenditore individuale ha acquisito nel 2010 un immobile strumentale effettuandone il riscatto al termine del periodo di leasing (otto anni). L’acquisizione è avvenuta con l’applicazione del reverse, quindi con l’assolvimento dell’Iva attraverso la registrazione della fattura sia inel registro IVA acquisti che nel registro IVA vendite.

Premesso che il titolare dell’impresa ha chiuso l’attività al 31.12.12 e procede all’autoconsumo dell’immobile strumentale, si chiede se sia corretto emettere una fattura di vendita in esenzione Iva, come previsto dal D.L. 83/2012 convertito nella Legge 134/2012.

 

RISPOSTA

La cessione dell’immobile è sostanzialmente equiparata all’estromissione dello stesso dal patrimonio della ditta individuale. Per effetto della sostanziale equiparazione tra la cessione dell’immobile e la sua estromissione dal patrimonio dell’impresa, il contribuente dovrà emettere autofattura soggetta a Iva, al fine di evitare che un bene, per il quale è stata detratta l'imposta nel momento dell'entrata nel patrimonio aziendale, giunga detassato al consumo finale (analogo trattamento è previsto per le assegnazioni di beni ai soci secondo il n. 6 dell'articolo 2).

Mentre sino al 25/06/12 l’estromissione dell’immobile doveva essere imponibile per obbligo, con l’entrata in vigore del D.L. n.83/12 la fatturazione potrebbe avvenire in esenzione.

In base alle disposizioni del D.L. 83/2012, infatti, anche la cessione di un fabbricato strumentale a un privato (come avviene quando il bene transita nella sfera personale dell'imprenditore) non rientra più nell'ipotesi d'imponibilità Iva obbligatoria: tale regime è previsto solo per l'impresa costruttrice con riguardo alle cessioni (comprese quelle assimilate) di fabbricati costruiti entro cinque anni dalla fine lavori.

Secondo l'articolo 10, numero 8-ter, infatti, queste operazioni sono ora "naturalmente" esenti, salvo opzione per l'imponibilità, con un evidente risparmio rispetto alla precedente tassazione con Iva ordinaria.

La ditta individuale dovrà, quindi, emettere un'autofattura esente da Iva ai sensi dell'articolo 10 numero 8-ter del decreto Iva (D.P.R. 633/72). Considerata la soppressione delle ipotesi di imponibilità obbligatoria per le vendite ai privati, il regime di esenzione previsto per le cessioni trova applicazione oggi anche nei casi di autoconsumo, ai sensi dell'articolo 2, comma 2, numero 5 del D.P.R. 633/72.

L'applicazione del regime naturale di esenzione, in assenza di opzione da parte del cedente, consente di evitare il versamento dell'Iva, ma potrebbe comportare la rettifica della detrazione dell'Iva assolta negli ultimi 10 anni sull'acquisto dell'immobile.

Il periodo di sorveglianza di 10 anni, ai fini della rettifica della detrazione, per gli immobili, decorre dalla data di acquisto e non dalla entrata in funzione degli stessi (articolo 19 bis, comma 8, del D.P.R. 633/72). La locazione in esenzione da Iva comporta l'obbligo di rettifica della detrazione per il decimo di competenza dell'anno al momento della locazione, se non sono trascorsi dieci anni dall'acquisto del fabbricato.

Nel caso di cessione in esenzione si devono versare i decimi che residuano (circolare