IVA per cessioni di immobili e reverse charge: cessione di immobili abitativi, cessione di immobili strumentali, reverse charge, quadro normativo, adempimenti contabili del reverse charge, regime sanzionatorio

 

L’art. 9 del D.L. 22.6.2012, n. 83, ha apportato profonde modifiche al regime Iva delle locazioni e cessioni di immobili poste in essere da soggetti passivi d’imposta. Tali modifiche sono favorevoli per le imprese del settore edile, soprattutto per quelle che hanno come oggetto la costruzione o la ristrutturazione di immobili, e riguardano sia le locazioni, sia le cessioni di beni immobili, e per quanto riguarda la tipologia di beni, investono tanto il comparto abitativo quanto quello strumentale.

Focalizzando l’attenzione sulle cessioni, le modifiche intervenute sono corpose e coinvolgono un numero più elevato di disposizioni normative. In particolare, le disposizioni riguardanti le cessioni sono le seguenti:

  • cessione di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria: ai sensi dell’art. 2, c. 3, lett. c, del DPR 633/72, l’operazione è fuori campo Iva;

  • cessione di fabbricati abitativi: la disciplina è contenuta nell’art. 10, n. 8-bis, del DPR 633/72, nell’ambito delle esenzioni Iva, salva l’applicazione dell’Iva, per obbligo o per opzione, in alcune fattispecie;

  • cessione di fabbricati strumentali: tali operazioni sono disciplinate dall’art. 10, n. 8-ter, del DPR 633/72, quali operazioni esenti, salva l’applicazione dell’Iva in numerose fattispecie.

 

Osservando che le modifiche apportate dal D.L. n. 83/2012 non hanno riguardato le cessioni di terreni, il cui trattamento ai fini Iva rimane immutato, ma hanno avuto come oggetto la cessione di fabbricati abitativi e strumentali, in linea generale il risultato che deriva dalle modifiche in commento è stato quello di ampliare notevolmente l’ambito di applicazione dell’Iva su tali operazioni, soprattutto per quanto riguarda il comparto abitativo, che in precedenza “soffriva” di un’applicazione quasi esclusiva del regime di esenzione, con tutte le conseguenze che ne derivano.

Al fine di comprendere appieno la portata delle novità introdotte, è bene ricordare che già nel recente passato il legislatore è intervenuto apportando alcune modifiche all’impianto normativo che era scaturito dopo l’entrata in vigore del D.L. 4.7.2006, n. 223. In particolare, ci si riferisce alle seguenti diposizioni:

  • art. 86, c. 1, della Legge n. 220/2010 (con decorrenza 1° gennaio 2011), con cui è stato portato da 4 a 5 anni il termine entro cui la cessione di un immobile abitativo, da parte di un’impresa di costruzione o ristrutturazione, è qualificata quale operazione imponibile ad Iva;

  • art. 57, c. 1, lett. b), del D.L. n. 1/2012 (con decorrenza 24 gennaio 2012), con il quale è stata prevista l’applicazione obbligatoria dell’Iva per le cessioni di immobili abitativi rientranti nel novero degli alloggi sociali, di cui al D.M. 22.4.2008.

 

Modifiche intervenute con il D.L. 83/2012

L’art. 9 del D.L. n. 83/2012, riscrivendo i numeri 8-bis) e 8-ter) dell’art. 10 del DPR 633/72, prevede le seguenti modifiche:

  • al pari di quanto visto per le locazioni, anche per le cessioni il regime naturale è l’esenzione da Iva;

  • per tutte le cessioni, sia aventi ad oggetto fabbricati abitativi, sia strumentali, è possibile optare per l’imponibilità Iva a cura del cedente, nel relativo atto di compravendita;

  • viene prevista una “nicchia” di naturale applicazione dell’Iva, senza necessità di alcuna opzione, per le cessioni di immobili, sia abitativi, sia strumentali, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti, o vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3, co. 1, lett. c), d) ed f), del DPR 380/2001, purchè tali cessioni avvengano entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione. In tal modo, è stato uniformato il termine quinquennale per entrambe le tipologie di immobili, mentre in precedenza tale termine era di quattro anno per i fabbricati strumentali e di cinque per quelli abitativi;

  • per le cessioni di alloggi sociali (di cui al D.M. 22.4.2008), in sede di conversione in legge del D.L. n. 83, è…

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