I canoni di locazione non riscossi sono sempre esclusi da tassazione? La risposta non è scontata, soprattutto quando si tratta di immobili a uso commerciale per i quali il reddito si considera prodotto anche in assenza di incasso, fino alla risoluzione del contratto o alla convalida dello sfratto. Una recente pronuncia di cassazione chiarisce come e quando scatta l’obbligo di tassazione.
Canoni di locazione non percepiti e reddito tassabile: la Cassazione ribadisce i limiti
La Corte di Cassazione, richiamando un recente pronunciamento, il n. 746/2024, in tema di canoni di locazione non percepiti, ha ribadito che:
“il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo – per i quali ultimi opera, invece, la deroga introdotta dall’art. 8 legge 9 dicembre 1998, n. 431 – è individuato in relazione al reddito locativo fin quando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza che anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto, atteso che il criterio di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dalla sua effettiva percezione (Cass. 29/09/2020, n. 20661, Cass. 09/05/2019, n. 12332 e Cass. 28/09/2016, n. 19240)”.
Canone di locazione non percepiti: il pensiero della Cassazione
Osservano gli Ermellini che l’applicazione, al caso di specie, dell’art. 26 del T.U. n. 917/86…
…“non ne implica un’interpretazione costituzionalmente illegittima, in quanto, come già osservato dalla giurisprudenza costituzionale, la capacità contributiva desumibile dal presupposto economico al quale l’imposta è collegata, può essere ricavata, in linea di principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondo valutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità (Corte Cost., n. 362/2000).
Secondo quanto precisato dalla stessa Corte Costituzionale, il sistema che fa riferimento per la determinazione del reddito dei fabbricati al canone risultante dal contratto di locazione è del tutto eccezionale e deve armonizzarsi nel contesto di un sistema che pone la regola per cui i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione. Sicché esso potrà operare nel tempo solo fin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi sarà dovuto un canone in senso tecnico.
Quando, invece, la locazione (rapporto contrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 cod. civ.) ed il locatore pretenda la restituzione essendo
