Rivalutazione terreni e partecipazioni all'1 gennaio 2022

La rivalutazione di terreni e partecipazioni

L’art. 29 del D.L. n. 17/2022 ripropone le agevolazioni fiscali introdotte e disciplinate dagli artt. 5 e 7 della L. n. 448/2001 riguardanti la rideterminazione:

• del valore di acquisto delle partecipazioni, detenute da persone fisiche non esercenti attività di impresa, non negoziate in mercati regolamentati;
   
• dei terreni edificabili e con destinazione agricola detenuti dalle persone fisiche.

I nuovi termini riguardano:

• i beni che devono essere posseduti alla data del 1° gennaio 2022;
   
• il versamento dell’imposta sostitutiva che deve essere effettuato entro il 15 giugno 2022;
   
• le perizie, che dovranno essere giurate entro il 15 giugno 2022 (la perizia di stima deve essere redatta e asseverata dai professionisti individuati negli articoli 5 e 7 della legge 448/2001);
   
• la data di riferimento dei valori che è quella del 1° gennaio 2022.

La ratio della rivalutazione risiede fondamentalmente nel rendere appetibile la vendita dei beni rivalutati riducendo il valore della plusvalenza derivante dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di acquisto, ai sensi della disciplina relativa alla plusvalenza sui redditi diversi, contenuta nell’attuale art. 67 del D.P.R. n. 917/1986.

L’affrancamento, quindi, è da considerarsi, in generale, conveniente per il contribuente, in quanto lo stesso potrà versare un’imposta sostitutiva sul valore derivante dalla perizia, in luogo delle più gravose imposte sui redditi dovute sulla plusvalenza derivante dalla cessione in questione.

Il valore su cui si paga l’imposta sostitutiva, infatti, sarà assunto come valore iniziale del terreno/partecipazione al momento della rivendita.

Per questo motivo, con il trascorrere del tempo, i contribuenti che già in passato si sono avvalsi della rivalutazione dei terreni o partecipazioni, hanno comunque sempre avuto convenienza a rivalutare nuovamente detti beni usufruendo delle proroghe che si sono susseguite nel corso del tempo.

I beni interessati

L’agevolazione consente la possibilità di rivalutare i beni di seguito indicati:

• Partecipazioni (art. 5 L. n. 448/01) non quotate in mercati regolamentati, quando la loro cessione dà luogo a plusvalenze o minusvalenze (art. 67 co. 1, lett. c) e c-bis) del Tuir);
   
• Terreni (art. 7 L. n. 448/01) quando la loro cessione dà luogo a plusvalenze o minusvalenze.

Tipologie di terreni oggetto di rivalutazione

Le disposizioni sono applicabili ai terreni edificabili e a quelli a destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2022 e non nell’ambito di imprese commerciali.

La circolare n. 15/E del 1° febbraio 2002 ha precisato che possono essere rivalutati:

• terreni lottizzati o sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili: ai fini della disciplina delle plusvalenze (capital gain) si considerano lottizzati i terreni sui quali è eseguita qualsiasi operazione obiettivamente considerata di lottizzazione o di esecuzione di opere per la edificabilità dei terreni, anche se realizzata al di fuori di strumenti urbanistici;
   
• aree suscettibili di qualsiasi utilizzazione edificatoria (residenziale, commerciale, industriale o artigianale): sono plusvalenti le cessioni di terreni suscettibili di utilizzabilità ai fini edificatori in base agli strumenti vigenti;
   
• aree classificate come agricole: sono soggette a tassazione le plusvalenze di terreni ceduti entro 5 anni dall’acquisto, esclusi quelli acquisiti mediante successione ereditaria o donazione.

La rivalutazione di tali terreni, non deve necessariamente coinvolgere tutti i terreni di un soggetto, ma può avere ad oggetto solo quelli per i quali è riscontrabile una effettiva convenienza in quanto, ad esempio, si intende procedere alla relativa cessione nel breve periodo.

Tipologie di partecipazioni oggetto di rivalutazione

Le partecipazioni da rivalutare sono

• Partecipazione non qualificata (art. 67, comma 1, lett. c-bis, TUIR)

Se rappresenta una percentuale pari o inferiore al 20% (2% per società quotate) dei diritti di voto esercitabil