Ecobonus del 110%: la detrazione delle spese sostenute dal condominio

Torniamo sull’ecobonus 110% introdotto dal Decreto Rilancio, rivolto ad una tipologia di interventi finalizzati al risparmio energetico, e prevalentemente in ambito condominiale.
L’Agenzia Entrate ha fornito chiarimenti circa le modalità di detrazione delle spese. Ma quali le limitazioni?
Il caso dell’immobile qualificato come bene merce posseduto da una società immobiliare, iscritto nella voce rimanenze.

ecobonus 110 condominioEcobonus 110 per cento: un’agevolazione per i lavori condominiali

La maxi – detrazione del 110 per cento, nota come Ecobonus 110 per cento, messa in campo dal decreto “Rilancio” con l’intento di stimolare gli interventi di edilizia finalizzati al risparmio energetico rappresenta un’opportunità che, se ben utilizzata, può sicuramente funzionare.

Tuttavia, il meccanismo è stato ideato soprattutto con l’intento di agevolare i lavori condominiali in grado di attribuire ai singoli condòmini notevoli vantaggi.

Si tratta di lavori di “edilizia” pesante estremamente onerosi e per tali ragione è difficile trovare il consenso dell’assemblea condominiale tenuta a deliberare.

Lo sconto in fattura e l’eventuale cessione del credito rappresentano valide opportunità in grado di ridurre il costo degli interventi e quindi in grado di facilitare la decisione dell’assemblea.

La variabile costo, però, rappresenta comunque un elemento decisivo ed allora le decisioni condominiali possono assumere i contenuti più svariati.

 

Ecobonus 110%: l’accollo dei costi

Si consideri ad esempio il caso in cui un edificio sia composto di sole quattro unità immobiliari.

I condòmini hanno trovato l’accordo per l’esecuzione dell’intervento, ma secondo le loro intenzioni le spese relative al rifacimento del cappotto termico dovranno essere sostenute solo da due di essi.

I predetti soggetti, che intendono sostenere la spesa complessiva, riguardante anche la quota millesimale dei proprietari delle altre due unità immobiliari, intendono beneficiare della maxi – detrazione del 110 per cento con riferimento all’intero onere dell’intervento riguardante le parti comuni dell’edificio.

La soluzione indicata, cioè la detrazione integrale dell’onere da parte di due soli soggetti, non è consentita e non è conforme ai precedenti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate.

L’Amministrazione finanziaria ha più volte precisato come la detrazione della spesa possa essere fatta valere anche da un soggetto diverso dal proprietario che possiede l’immobile sulla base di un titolo idoneo.

Si considera tale un contratto di locazione o di comodato. Invece se l’immobile è posseduto dal coniuge il titolo idoneo non è necessario.

I chiarimenti hanno però riguardato il possesso delle singole unità immobiliari e non le parti comuni dell’edificio.

Nell’esempio non si può fare riferimento alla nozione di detenzione sulle parti comuni dell’edificio.

Trattandosi, appunto, di parti comuni queste interessano tutti i soggetti comproprietari delle singole unità immobiliari e non possono in ogni caso essere riferite ad un soggetto piuttosto che ad un altro.

Non è quindi consentito effettuare il riparto delle spese sostenute in misura diversa rispetto alla quota millesimale riferibile a ciascun proprietario.

Pertanto, se l’onere fosse sostenuto da due soli soggetti in misura eccedente rispetto alla quota di millesimi a loro riferibile si perderebbe il beneficio della detrazione per la quota eccedente.

 

Gli interventi condominiali: i c.d. beni merce

L’art. 119 in rassegna prevede che la maxi – detrazione del 110 per cento si applichi ai lavori commissionati dai condomìni.

In tale ipotesi, è irrilevante che le singole unità immobiliari siano accatastate come uffici o negozi.

L’eventuale limitazione è prevista dal comma 9, lett. b) che prevede l’agevolazione per gli interventi realizzati dalle persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, arti o professioni.

La predetta limitazione non dovrebbe trovare applicazione nel caso in cui l’intervento sia effettuato dal condominio in quanto non espressamente prevista in corrispondenza della precedente lett. a).

Conseguentemente, anche se un immobile accatastato come ufficio (categoria catastale A/10) risulta effettivamente utilizzato nell’esercizio di un’attività professionale, se il lavoro è stato…

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