Agevolazioni prima casa - come gioca l'impossidenza?

agevolazioni prima casaLa Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19989 depositata il 27 luglio 2018, ha affermato che il requisito per fruire delle agevolazioni prima casa è l’inesistenza di altro immobile concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente, e in tale ipotesi vi rientra l’immobile preposseduto indisponibile perché locato ad un terzo, sempre che la locazione non sia stata preordinata.

L’inidoneità abitativa

Il tema dell’idoneità abitativa continua ad essere alla ribalta, nonostante solo per un breve periodo – dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995 – il legislatore aveva concesso il beneficio a chi dichiarava di non possedere un fabbricato idoneo ad abitazione (D.L.n.16/1993 e D.L.n.155/1993)[1].

Ma la posizione della Cassazione investe fattispecie fuori da quel breve periodo temporale, ritenendo che nel preposseduta[2] debba essere implicita l’idoneità dell’immobile.

Come già rilevato nella circolare n.1/E del 2 marzo 1994, per la determinazione del concetto di idoneità del fabbricato o porzione di fabbricato, non sono utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni connesse con le composizioni del nucleo familiare e con qualsiasi tipo di esigenza dell’acquirente. “Milita, infatti, avverso l’interpretazione che vorrebbe tener conto anche dell’aspetto soggettivo, la evidente carenza di una specifica disposizione normativa; in effetti la legge non reca alcun parametro che possa indurre a collegare la idoneità dell’abitazione ai bisogni della famiglia”.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, quindi, non competono anche a quei cittadini che possiedono nello stesso comune un’altra abitazione se questa è inidonea all’abitazione in rapporto alla situazione personale del contribuente.

Come osservato dalla stessa A.F. nella risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, “il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione”porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso comune o nell’intero territorio nazionale, se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo”.

Pertanto, per le Entrate, “i richiamati principi non risultano derogati dalle interpretazioni rese dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n.100 dell’8 gennaio 2010, richiamata dall’istante, nella quale è stato riconosciuto il diritto di fruire delle agevolazioni “prima casa” anche al contribuente proprietario di altro immobile che per dimensioni e caratteristiche non risultava idoneo a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua famiglia. La questione oggetto di tale pronuncia riguarda, infatti, una fattispecie particolare, nella quale il contribuente che intendeva fruire delle agevolazioni “prima casa”risultava già titolare di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione (peraltro, l’immobile era di soli 22 mq)”. Di conseguenza, “i principi interpretativi espressi dalla citata ordinanza non sono suscettibili di essere estesi alla fattispecie prospettata nella presente istanza di interpello in quanto non si ritiene che la situazione prospettata (due vani catastali per tre componenti del nucleo familiare) concretizzi una ipotesi di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile all’uso abitativo[3].

La Suprema Corte di Cassazione ha interpretato in vari modi la norma.

Con l’ordinanza n. 27376 del 17 novembre 2017, per i massimi giudici, “costituisce ius receptum la considerazione che la normativa subordina l’applicazione del beneficio in parola all’acquisto di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo”ad essere destinato a tale uso e alla dichiarazione formale, posta…

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